Чем отличается здание от помещения?

Уточнили критерии деления помещений на жилые и нежилые

Как было

Недвижимость делили на жилую и нежилую в зависимости от того, можно или нельзя в ней проживать.

Как теперь

При отнесении помещений к жилым и нежилым законодатель предлагает использовать два критерия: 1) помещение пригодно для постоянного проживания граждан (жилое) или для других целей (нежилое), т.е. учитывается его фактическое состояние; 2) помещение подходит для проживания или для использования в других целях, т.е. учитывается, для чего оно предназначено (ст. 141.4 ГК РФ).

Комментирует адвокат АП г. Москвы Юнис Дигмар:

Пока непонятно, как суды воспримут это нововведение. К примеру, есть квартира на первом этаже. В ней нет ничего, кроме стен – готовилась под ремонт. Собственник квартиры умер, наследников нет. По сути, это выморочное имущество. В такой ситуации нет однозначного ответа на вопрос, на какой вид помещения должны признать право государственной или муниципальной собственности: жилое (квартира не перестала быть квартирой в МКД, в том числе по данным ЕГРН) или нежилое (в нынешнем состоянии квартира непригодна для проживания).

Комментирует партнер АБ «Бартолиус» Наталья Васильева:

Жилое помещение нельзя использовать не по назначению – для целей, не связанных с проживанием граждан (п. 1 ст. 141.1, п. 3 ст. 287.4 ГК РФ). При этом законодатель не предусмотрел обратную ситуацию, когда гражданин живет в нежилом помещении. То есть вопрос об апартаментах не решен – ведь они являются нежилыми помещениями, но используются для проживания граждан. В итоге собственники апартаментов лишены тех прав и способов их защиты, которые закон предоставляет собственникам квартир.

Из-за этого в суде приходится доказывать, что правила, которые закреплены в Жилищном кодексе для органов управления в МКД (ст. 161, 161.1 ЖК РФ), применяются и к апартаментам.

Еще одна проблема – отсутствие у Госжилинспекции полномочий по контролю за принятием решений общим собранием собственников в комплексе апартаментов. Из-за этого общие собрания в таких зданиях проводят хаотично, с грубейшими нарушениями норм Жилищного кодекса, что приводит к многочисленным судебным спорам (например, конфликт из-за смены управляющей компании в доме по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная, 128А, который нашел широкую огласку в СМИ).

Другие виды (типы) зданий

Выделяют также следующие виды (типы) зданий:

здание административное (офисное здание) (office building): Здание, предназначенное для размещения учреждений и организаций непроизводственной сферы деятельности (п. 3.4.8 “ГОСТ Р 58033-2017. Национальный стандарт Российской Федерации. Здания и сооружения. Словарь. Часть 1. Общие термины” (утв. и введен в действие Приказом Росстандарта от 19.12.2017 N 2031-ст);

высотное здание или сооружение – здание или сооружение более 25 этажей и выше 75 м. (“МДС 13-22.2009. Методическая документация в строительстве. Методика геодезического мониторинга технического состояния высотных и уникальных зданий и сооружений”);

мобильное (инвентарное) здание – конструкция заводского изготовления, предназначенная для жизнедеятельности людей и обеспечивающая возможность ее многократной передислокации (“МДС 12-51.2009. Проект организации работ, проект производства работ на обустройство мобильного служебно-бытового центра. Разработка и оформление”);

здание производственное – строительная система, состоящая из несущих и ограждающих или совмещенных (несущих и ограждающих) конструкций, образующих замкнутый объем, предназначенный для размещения промышленных производств и обеспечения необходимых условий для труда людей и эксплуатации технологического оборудования (“Требования к проведению оценки безопасности эксплуатации производственных зданий и сооружений поднадзорных промышленных производств и объектов (обследования строительных конструкций специализированными организациями). РД 22-01-97” (утв. АОЗТ “ЦНИИПРОЕКТСТАЛЬКОНСТРУКЦИЯ” 11.12.1997);

энергоэффективное здание: жилое или общественное здание, характеризующееся пониженным (отвечающим действующим нормативным требованиям по энергосбережению) расходом тепла на отопление, горячее водоснабжение и вентиляцию, обеспечиваемым теплоизолирующей оболочкой наружных ограждающих конструкций из полистиролбетона в комплексе с инженерными мероприятиями (поквартирный учет расхода тепла на отопление и горячее водоснабжение, утилизация тепла вентиляционных выбросов, применение неметаллических внутренних трубопроводов и др.) (п. 3.23 “СП 434.1325800.2018. Свод правил. Конструкции ограждающие из полистиролбетона. Правила проектирования” (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 09.11.2018 N 709/пр);

большепролетные здания – здания, перекрытие которых в зависимости от назначения здания, может быть выполнено только большепролетными несущими строительными конструкциями. Эти конструкции могут быть металлическими, железобетонными, сталежелезобетонными и др. (“ТР 182-08. Технические рекомендации по научно-техническому сопровождению и мониторингу строительства большепролетных, высотных и других уникальных зданий и сооружений” (утв. ГУП “НИИМосстрой” 14.08.2008);

многофункциональное здание: здание, включающее в свой состав два и более функционально-планировочных компонента, взаимосвязанные друг с другом через помещения общего пользования (п. 3.3 “СП 160.1325800.2014. Свод правил. Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования” (утв. Приказом Минстроя России от 07.08.2014 N 440/пр) (ред. от 01.03.2019).

Изменение функционального назначения нежилого помещения: где найти порядок

Учитывая неопределенность понятия функционального назначения нежилого помещения, рассмотрим 2 ситуации:

Требуется перевести нежилое помещение в жилое (или наоборот). Основные условия такого перевода и состав необходимой документации регламентированы на федеральном уровне (см. гл. 3 ЖК РФ).
Требуется оформить смену вида производственной деятельности, указанной в проектной документации на нежилое помещение. Если такое помещение соответствует санитарным, пожарным и прочим требованиям (ГОСТ, СанПиН), представляемым к помещениям, в которых может производиться планируемая деятельность (например, для услуг общественного питания, медуслуг, детских садов и т. д.), то получать специальные разрешения именно о ведении такой деятельности в нежилом помещении не нужно (рекомендуем к прочтению нашу статью по этой теме Получаем санитарно-эпидемиологическое заключение). В некоторых случаях может потребоваться перепланировка, которую нужно оформлять в соответствии с законом.

ВАЖНО! В отношении нежилого фонда, находящегося в государственной или муниципальной собственности в конкретном регионе, могут быть установлены дополнительные ограничения.

Так, суд признал административным правонарушением использование нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности г. Москве, не по целевому назначению, указанному в договоре аренды (см. решение АС г. Москвы от 16.05.2016 по делу № А40-31532/2016-122-268).

Какая разница между зданием, строением и сооружением

Здания могут быть жилыми, производственными, театрально-зрелищными, административно-бытовыми и со многими другими назначениями. Так что это и жилые дома, театры, вузы, библиотеки, магазины, заводы, бараки, склады и многие другие строения, надлежащим образом оснащённые для проживания и относительно постоянной и разнообразной жизнедеятельности людей.

Сооружениями (помимо общего синонимического значения этого слова — «здания») называются по строительной терминологии только инженерные сооружения, например, гидротехнические, водоснабжения, физкультурно-спортивные, переходные, сети связи, мелиоративные, дорожной службы, т.е. всякие тоннели, шахты, тепло- и электростанции, эстакады и прочее.

Нюансы образования помещений в здании в 2022 году

Помещения образовываются благодаря внутреннему объему здания. Для того чтобы вновь образованное помещение было признано самостоятельным объектом недвижимости, во время строительных работ необходимо добиться соблюдения двух признаков, это изолированность и обособленность. Для этого отграничиваются образованные помещения от всего остального объёма здания. Именно поэтому термин раздел здания на помещения является достаточно некорректным. Юридически можно провести только выдел помещений из всего объёма здания. Если у вас отсутствует время на прочтение данной статьи, вы можете посмотреть видеоролик.

Важно! Информация, представленная в данной статье, является обобщённой, каждый случай является индивидуальным. По одному из наших номеров телефона вы можете получить бесплатную консультацию от наших инженеров, для этого вам просто нужно позвонить по номеру 8 800 300-60-51.. Признаки изолированности, а также обособленности будут подразумевать:

Признаки изолированности, а также обособленности будут подразумевать:

вновь образованные помещения будут считаться изолированными, если они отграничены от остального объема здания строительными конструкциями (стены, перекрытия и т. д.) и имеют отдельный вход;
для обособленности помещения требуется не только отграничить его от остального объема здания, но и обустроить собственный выход к местам общего пользования, либо на улицу.

Для того, чтобы поделить одно помещение на несколько новых, зачастую проводят перепланировку, либо же реконструкцию. Порядок согласования строительных работ будет сильно зависеть от их содержания, для перепланировки не нужно получать разрешение на строительство. Кроме того, значение имеет то, в каком здании происходит раздел, в многоквартирном жилом доме, либо же в нежилом здании.

Во время возведения зданий, в том числе и многоквартирных жилых домов, постановка на кадастровый учет происходит после того как объект принят в эксплуатацию. Так как проектной документацией изначально подразумевалось образование помещений в границе здания, они будут поставлены на кадастровый учёт во время первичного обращения. Для этого характеристики здания, а также каждого образованного помещения фиксируются в текстовом, а также графическом блоке технического плана.

Рубрика “Нежилые помещения”

Особенно эта проблема волнует коммерсантов, желающих в целях бизнеса преобразовать жилую недвижимость в нежилую. Также этот вопрос часто встает перед жителями многоквартирных домов, путающих общее имущество с нежилыми помещениями, при расчете коммунальных платежей. К сожалению, путаница в понятиях жилых и нежилых помещений зачастую приводит к незаконным операциям с недвижимостью и судебным спорам.

С развитием рыночных отношений такое понятие, как «нежилое помещение», стало широко использоваться в совершении сделок с недвижимостью. Однако в российском законодательстве четкое определение данного понятия отсутствует. В связи с этим у граждан возникает множество трудностей и вопросов.

Физические характеристики помещения: площадь, форма, высота

При проектировании и оценке помещений в зданиях важно учитывать их физические характеристики, такие как площадь, форма и высота. Каждая из этих характеристик играет свою роль в обеспечении комфортной и безопасной среды для жизни и работы

Площадь помещения

Площадь помещения определяет его размеры и влияет на комфортность его использования. Чем больше площадь, тем больше возможностей для размещения мебели, техники и других элементов. Оптимальная площадь помещения зависит от его назначения: для жилых помещений рекомендуется определенная площадь на одного человека, а для коммерческих помещений — определенное соотношение между рабочим пространством и общей площадью.

Площадь помещения также может влиять на его освещение, вентиляцию и отопление. Слишком большое помещение может потребовать дополнительных ресурсов для поддержания комфортных условий, в то время как слишком маленькое помещение может стать тесным и неудобным.

Форма помещения

Форма помещения определяет его внешний вид и функциональные возможности. От формы помещения зависит эффективность использования пространства, размещение мебели и оборудования, а также создание оптимальной планировки.

Форма помещения может быть прямоугольной, квадратной, овальной, круглой или иметь другие геометрические формы

Важно учитывать не только эстетическую составляющую, но и функциональность и удобство использования при выборе формы помещения

Высота помещения

Высота помещения имеет важное значение для создания комфортных условий проживания или работы. Оптимальная высота помещения зависит от его назначения и требований безопасности

В жилых помещениях рекомендуется определенная минимальная высота потолка для обеспечения свободы передвижения и воздухообмена.

Высота помещения также влияет на визуальное восприятие пространства. Помещения с высокими потолками кажутся более просторными и свободными, в то время как помещения с низкими потолками могут создавать ощущение стесненности.

В целом, физические характеристики помещения — площадь, форма и высота — важны для создания комфортной и функциональной среды для жизни и работы.

Понятие и виды помещений в других нормативных актах

Под помещением в статьях главы 21 Уголовного кодекса РФ понимаются строения и сооружения независимо от форм собственности, предназначенные для временного нахождения людей или размещения материальных ценностей в производственных или иных служебных целях (п. 3 примечания к ст. 158 УК РФ).

Помещение с массовым пребыванием людей: залы и фойе театров, кинотеатров, залы заседаний, совещаний, лекционные аудитории, рестораны, вестибюли, кассовые залы, производственные помещения и другие помещения площадью 50 м2 и более с постоянным или временным пребыванием людей (кроме аварийных ситуаций) числом более 1 чел. на 1 м2. (п. 3.71 «СП 5.13130.2009. Системы противопожарной защиты. Установки пожарной сигнализации и пожаротушения автоматические. Нормы и правила проектирования»).

Примеры зданий и помещений

Здания:

1. Жилой дом — это здание, предназначенное для проживания людей. Оно может иметь различное количество этажей и подразделяться на квартиры или отдельные помещения для проживания.

2. Офисное здание — это здание, где располагаются офисы и рабочие помещения с целью осуществления офисной деятельности. Здесь могут находиться офисы различных компаний, бизнес-центры и т. д.

3. Торговый центр — это большое здание, включающее в себя множество магазинов и торговых площадей. Здесь можно приобрести различные товары, а также посетить кафе, рестораны и развлекательные центры.

4. Больница — это здание, где находятся различные медицинские отделения и палаты для оказания медицинской помощи пациентам.

5. Школа — это здание, предназначенное для обучения детей. Оно включает в себя учебные классы, спортивные залы, кабинеты преподавателей и другие помещения, необходимые для учебного процесса.

Помещения:

1. Кухня — это помещение в жилом доме или квартире, предназначенное для приготовления пищи и хранения продуктов.

2. Гостиная — это помещение в доме, где можно принимать гостей и отдыхать.

3. Кабинет — это помещение, используемое для работы или учебы. В кабинете обычно есть стол, стул и необходимые предметы или оборудование для работы.

4. Ванная комната — это помещение, оборудованное для принятия гигиенических процедур, таких как принятие душа или ванны.

5. Спортивный зал — это помещение, оборудованное специально для занятий физическими упражнениями и тренировками.

6. Библиотека — это помещение, где хранятся книги и другая литература для чтения и использования посетителями.

7. Магазин — это помещение, где продается товар. В магазине могут быть различные отделы для разных видов товаров.

Особенности нежилого помещения

Правовой статус объектов недвижимости прописан в части 1, статьи 130 ГК РФ. К данной категории относятся как земельные участки, недра, так и здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Речь идет об активах, которые переместить без ущерба для владельца невозможно. Более подробно суть понятий «зданий» и «сооружений» прописана в ФЗ №348, который был утвержден 30 декабря 2009 года. Так чем отличается жилое помещение от нежилого.

Интересно! Аренда гаража: понятие и особенности договора

Базовые признаки

Нежилое помещение представляет собой объект недвижимости в рамках которого не предусмотрено проживание каких-либо людей. Основная функция такого актива заключается в получении максимальной коммерческой прибыли. Российское законодательство запрещает прописку физических лиц в таких объектах.

Активы, относящиеся к категории нежилых помещений, имеют ряд отличительных признаков, а именно:

объект не соответствует санитарным и техническим параметрам для проживания человека;
отсутствие или частичное наличие коммуникационных узлов;
возможность применения для организации бизнеса;
отсутствие зарегистрированных граждан;
официальное вхождение в нежилой фонд.

Полный список нежилых объектов четко регламентирован ФЗ №122, который был утвержден 21.07.1997 года. Особенности и порядок перевода активов из одного фонда в другой четко прописан в ст. 22 ЖК РФ. Жилые и нежилые помещения упоминаются и в гражданском законодательстве.

Главные функции

Действующее законодательство РФ устанавливает допустимые варианты применения нежилых помещений. Данная информация, как правило, приведена в проектной или правоустанавливающей документации. Если данные отсутствуют, речь идет о «свободном назначении» актива. Понимание правового статуса объекта позволяет без нарушений использовать его в коммерческой деятельности. Действующее законодательство страны подробно отвечает на вопрос, можно ли жить в помещении свободного назначения.

Современный бизнес активно применяет помещения нежилого типа для решения приоритетных задач. К числу наиболее распространенных объектов следует отнести:

Точки для торговли

Оптимизация сбыта всегда в приоритете
При открытии нового объекта важно обращать внимание на место его расположения.

Пункты приема Специализированные помещения предназначены для оформления заказов.

Объекты предоставления услуг. Помещения позволяют предоставлять сервис на местах
Например, парикмахерская или кабинет для массажа.

Офисы

Здесь работают бухгалтерско-экономические службы.

Производство. Речь идет о специально оборудованных помещениях.

Не менее распространены складские комплексы, которые предназначены для хранения товарной продукции и сырьевого материала.

Возможность прописки

Можно ли жить в коммерческой недвижимости? Физическое присутствие людей допустимо. Однако, если речь идет об официальной прописке, то здесь возникают определенные трудности. Прописка представляет собой регистрацию по месту жительства (постоянно/временно). Ознакомиться с полным перечнем мест, на которые распространяется процедура, можно в приложении к Постановлению №713 от 17 июля 1995 года.

Решение проблемы возможно только за счет перевода объекта недвижимости в категорию объекта жилого фонда. Особенности и порядок данного процесса четко регламентирован официальным Постановлением №47, которое было принято 28 января 2006 года. Процедура начинается с обращения заявителя в муниципалитет.

Жилое и нежилое помещение: признаки

Виды жилых помещений

Жилыми помещениями ЖК РФ признает:

жилой дом, часть жилого дома;

квартира, часть квартиры;

комната.

Жилой дом – это индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Жилым домом является специально построенное или переоборудованное (переделанное) в жилое (с соблюдением норм законодательства) индивидуально-определенное помещение капитального типа, состоящее из комнат и бытовых помещений. Бытовые помещения предназначены для удовлетворения социальных, материально-бытовых потребностей, связанных с проживанием в жилом доме. По их роли в обслуживании подразделяются на:

помещения, находящиеся в самом жилом доме (кухни, прихожие, кладовые, антресоли, туалеты), входящие в объем общей площади жилья; балконы, лоджии, веранды, террасы, не охватываемые общей площадью жилья;
помещения, находящиеся за пределами жилого дома (бани, сараи, хранилища, погреба), требующие особого порядка правовой регламентации при купле-продаже жилого дома, заключении договора найма.

По правовому режиму использования эти подсобные помещения квалифицируются как принадлежность относительно главной вещи (дома) и по общему правилу следуют судьбе главной вещи (ст. 135 «Главная вещь и принадлежность» ГК РФ), т. е. если заключен договор относительно дома, предполагается, что приобретатель (наниматель) пользуется названными видами принадлежностей без особых оговорок.

При совершении сделок с домом может быть предусмотрено и иное. Предоставлено право владения и пользования жилым домом (или одной из частей жилого дома) за исключением права пользования баней, сараем, погребом. Правомерно заключение самостоятельных договоров относительно права пользования перечисленными видами подсобных помещений. Но тогда эти отношения по найму не будут охвачены жилищным законодательством, они должны квалифицироваться как договоры аренды (имущественного найма).

Квартира – это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Квартира как структурно обособленное помещение в многоквартирном жилом доме должна иметь отдельный от квартиры других жильцов непосредственный вход в помещение.

Недопустимы случаи вынужденного входа в жилое помещение через квартиры других жильцов. Такое недопустимо и в случаях ремонта жилых помещений.

Помещения вспомогательного использования для удовлетворения, в частности, бытовых нужд могут быть внутриквартирными и внешними. При наличии приусадебных участков на правах аренды, постоянного (бессрочного) пользования, права собственности (ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации) возможно строительство на них бань, сараев, хранилищ, теплиц.

Комната – это часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Комната как часть жилого дома или квартиры может быть изолированной от других или смежной, имеющей проход в другую через нее. Неизолированные комнаты не могут выступать самостоятельным предметом договора найма жилого помещения, но могут быть заселены лицами разного пола.

Число и размеры комнат должны соответствовать требованиям проектно-сметной документации, основаниям, условиям переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Таким образом, представляется, что для определения понятия «жилое помещение» или «жилье», может быть вполне достаточно такого критерия, как предназначенность для проживания – целевое назначение объекта. Жилым должно признаваться помещение, являющееся недвижимым имуществом и предназначенное для проживания граждан.

Различия капитального и временного строения

Объект капитального строительства — это любое строящееся здание, строение или сооружение, функциональные, технологические и конструкционные особенности которого не являются временными, а также объект незавершенного строительства или проходящий процесс ремонта или модернизации.

Признаки капитальных и некапитальных сооружений:

Капитальная постройка имеет постоянную привязку к фундаменту, в то время как временная зачастую им не обладает.
Привязка к определенному и регламентированному земельному участку.
Для эксплуатации капитальной постройки в полном объеме необходим пакет правоустанавливающих и разрешительных документов, в то время как на временные строения не требуется выдачи разрешения.
Согласно Градостроительному кодексу РФ объекты капстроительства должны относиться к 1, 2 или 3 категории, минимальный срок их эксплуатации составляет 25 лет. Временные строения не могут эксплуатироваться дольше 25 лет.
Объект капстроительства должен в обязательном порядке ставиться на кадастровый учет, должны регистрироваться также права собственности в Росреестре, в связи с чем объект не может быть снесен. Также становится невозможен перенос объекта на другой земельный участок.

Назначение и виды объектов капитального строительства

Таким образом, к объектам капитального строительства относятся несколько основных типов, которые делятся по своему функциональному назначению. Функциональное назначение объекта – это совокупность экономических, социальных, экологических и других показателей, характерных для объекта и объединенных в единую систему признаков.

Виды капитальных объектов:

Объекты незавершенного строительства – это здания, сооружения или строения, которые не должны использоваться по своему прямому назначению до окончания всех работ и ввода в эксплуатацию. Термин отражает не технические характеристики или цели создания, а указывает на временное состояние, связанное с этапом в процессе работ или их временной приостановкой. Как пример – жилые многоквартирные дома, работы по которым приостановлены в связи с нехваткой финансовых средств.
Сооружение – объект строительства, обладающий объемной, линейной или плоскостной системой, имеющей несущие (иногда и ограждающие) конструкции, располагающиеся на фундаменте. Такие виды объектов предназначены для производственных процессов, хранения продукции, временного нахождения в них людей и т.д. Они могут состоять из нескольких разнородных объектов, элементов и устройств, объединенных общими функциональными свойствами. Примеры сооружений: стадионы, парковки, плотины, склады и т.д.
Строение – здание или сооружение второстепенного назначения, используемое во вспомогательных или служебных целях. На земельном участке с другими сооружениями оно обычно имеет потребительское отношение. Строение – это ответ на вопрос, считается ли гараж объектом капитального строительства. Да, гараж – это строение капитального типа.
Здание – объект строительства, имеющий объемную систему, фундамент, монтажные конструкции, надземную и (или) подземную части, инженерные сети и технические системы.

По своему функциональному значению здания делятся на четыре основных типа:

Жилое здание – дом, состоящий из жилых и нежилых помещений, несущих вспомогательное назначение, и обуславливающий исполнение бытовых потребностей. К жилым домам относятся здания, предназначенные для постоянного проживания.
Индивидуальные дома – это здания, предназначенные для проживания одной или нескольких семей, располагающиеся на участке земли, чаще всего находящемся в собственности владельца дома. Высота такого здания ограничена максимум тремя этажами. Также такие дома характеризует то, что они стоят отдельно от других строений и могут состоять из нескольких жилых секций.
Многоквартирный дом – это строительный объект, объединяющий в себе более двух квартир в одном здании, но имеющих раздельные выходы. Такое здание отличается наличием общедомового имущества собственников и помещениями общедомового использования. Чаще всего функции по обслуживанию здания несет независимая управляющая компания.
Нежилые помещения.

Нежилые здания

Такой тип зданий регламентируется классификатором объектов капитального строительства и делит их на следующие категории:

административно-деловые здания;
учебно-образовательные и учебно-воспитательные;
культурно-просветительные и спортивно-рекреационные;
торгово-бытовые;
лечебно-оздоровительные и социально- реабилитационные;
промышленно-производственные;
специальные;
жилищно-бытовые и коммунально-складские.

Особенности статуса «нежилое помещение» и его правовые основы

Последнее характеризуется в виде самостоятельно изолированной единицы, являющейся недвижимостью, соответствующая санитарно-техническим нормам и пригодной для проживания. Исходя из этого, можно сформулировать определение противоположного значения: нежилое помещение – непригодная для проживания недвижимость.

Выделение из числа жилых единиц многоквартирных домов для использования в коммерческих и иных целях в соответствии с действующими гражданскими нормами, не является нарушением прав собственников и квартиросъемщиков, но накладывает на самих владельцев нежилых помещений ряд обязательств.

Что такое здание

Здание – это один из видов объектов недвижимости и объектов капитального строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 10 ст. 1 ГрК РФ). Его определение приведено в п. 6 ч. 2 ст. 2 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений. Исходя из него здание должно отвечать следующим признакам:

быть созданным в результате строительства. Объекты капитального строительства могут создаваться только в процессе строительства (п. п. 10, 13 ст. 1 ГрК РФ);
являться объемной строительной системой (в отличие от плоскостных и линейных строительных систем);
может иметь как надземную, так и подземную часть или обе части;
обязательно включать в себя помещения. Они являются частью объема здания, имеют свое назначение и ограничены строительными конструкциями (п. 14 ч. 2 ст. 2 названного Технического регламента);
внутри него должны располагаться сети и системы инженерно-технического обеспечения. К ним относятся, например, коммуникации, трубопроводы, которые предназначены для обеспечения здания, и системы водоснабжения, отопления, вентиляции, электроснабжения, связи (п. п. 20, 21 ч. 2 ст. 2 указанного Технического регламента);
оно должно иметь специальное назначение, то есть использоваться:

для проживания людей (жилые здания);
деятельности людей. Отметим, что здание может быть предназначено одновременно для проживания и деятельности людей (например, на первом этаже жилого дома могут располагаться офисные помещения);
размещения производства (производственные здания);
хранения продукции (например, склады);
содержания животных (например, коровники, конюшни).

Таким образом, здание – это построенный объект, в котором имеются помещения, а также сети и системы инженерно-технического обеспечения. Его назначение может быть как жилым, так и нежилым.

Нежилые помещения, как объект гражданских прав

Возможны ситуации, когда нежилые помещения, которые изначально были частью здания или сооружения, впоследствии стали самостоятельными объектами права, пригодные для самостоятельного использования и у которых есть свои собственники (права которых были соответствующим образом зарегистрированы). Регистрация права собственности на здание исключает возможность одновременной регистрации на часть этого здания. Таким образом регистрация прав на часть здания (помещение) должно привести к прекращению права собственности в отношении самого здания. Если у каждого нежилого помещения, входящего в здание, есть свой собственник, то у собственника здания в целом теоретически может остаться только право собственности на крышу, лестницы, инженерное оборудование и т.п., однако последние, как уже было отмечено, находятся в долевой собственности. Характерным признаком такого имущества является невозможность использования его использования ни в качестве жилых, ни в качестве нежилых. При этом они обеспечивают возможность использования по назначению как жилых, так и нежилых помещений. Однако собственник нежилого помещения должен пользоваться указанными объектами, поэтому их можно назвать объектами общего пользования. В отношении их возможно право сервитута, то есть право ограниченного пользования чужим имуществом.

Вместе с тем, даже если выделить такие критерии в отношении нежилого помещения и зарегистрировать право собственности на него в ЕГРП, нельзя не обратить внимания на следующие несоответствия. Зарегистрированное право собственности на нежилое помещение в здании или сооружении автоматически ведет к праву общей собственности собственника этого помещения и собственника оставшихся помещений на вспомогательное имущество (лестницы, лифты, крыша и т.д.). Никакой иной правовой режим в отношении указанного имущества ни с технической, ни с юридической точки зрения невозможен. Подобная схема применяется в отношении общего имущества квартир в многоквартирном доме (ст. 290 ГК). Возникает вопрос о том, кто же является собственником всего здания в целом. Очевидно, следует придти к выводу о том, что после того, как в здании или сооружении зарегистрировано право собственности двух и более лиц на помещения в этом здании или сооружении единого собственника на все здание или сооружение больше нет. Речь может идти о праве собственности на отдельные объекты (помещения) и об общей долевой собственности на имущество общего пользования. При этом специфика общей долевой собственности на общее имущество заключается в том, что доля не может быть отчуждена отдельно от помещения.

Определение понятия “здание”

Чем отличается здание от помещения

Жизнь и деятельность человека немыслима без наличия специальных сооружений, в которых можно укрыться от воздействия внешней среды. Комфорт требует просторного и хорошо оборудованного дома или квартиры. Работать немыслимо без наличия рабочего места или помещения для того, чтобы переодеться или принять пищу во время обеда.

Терминология исключает подразумевает под зданием построек, которые лишены внутреннего пространства. Некорректно называть эстакады, мосты, градирни, наземные и подземные сооружения, тоннели, плотины зданиями. Они относятся к сооружениям технического и производственного назначения.