В чем разница между арендой и субарендой?

Договор субаренды

Договор субаренды помещения – это соглашение между арендатором и субарендатором по которому первый передает в пользование второму арендованное ним имущество.

Первоначальный арендодатель не имеет отношения к этому договору и не выступает в качестве стороны в рамках соглашения. Но при этом он может запретить или разрешить заключать этот договор.

Требования к договору субаренды

О порядке заключения такого договора и условиях, при которых он действителен, описано в 774 и 823 статьях Гражданского кодекса. По закону договор субаренды должен соответствовать таким требованиям:

к нему применяются положения основного договора аренды;
срок его действия не может превышать период действия основного договора между арендатором и арендодателем;
он может быть только оплатным, а стоимость субаренды указывается в документе;
он не дает преимущественное право аренды на новый срок;
первоначальный арендодатель должен дать добро на заключение соглашения.

Чего хотят арендаторы от владельцев квартир?

Договор субаренды образец

Первоначальный арендодатель (собственник) и субарендатор не связаны договорными обязательствами друг с другом. Они не могут предъявлять претензии или требования непосредственно один одному, а взаимодействуют только с посредником – арендатором. Это усложняет ситуацию в первую очередь для субарендодателя, так как ему придется разбираться с претензиями каждой из сторон.

Преимущества и недостатки договора субаренды

Преимущество договора субаренды в том, что благодаря ему появляется возможность иметь постоянный доход от недвижимости, которой вы не владеете. Заключить и расторгнуть такое соглашение достаточно просто – практически так же, как и обычный договор аренды, но с разрешения собственника. За счет того, что договор субаренды предусмотрен в законе, установлены четкие порядки его применения, заключения и расторжения.

Недостатки договора субаренды в основном связаны дополнительными рисками из-за наличия третьей стороны. При нарушении условий аренды, нанесении субарендатором ущерба имуществу, субарендодатель должен будет ответить за это перед арендодателем.

А в случае несвоевременной арендной платы субарендатором, арендатору все равно необходимо вовремя рассчитаться с собственником в рамках основного договора. Поэтому, если вы планируете расплачиваться с владельцем за счет средств, полученных от субарендатора, нужно позаботиться о том, чтобы он обязательно вовремя вносил платежи.

Расторжение договора субаренды

Договор субаренды прекращает действовать в следующих случаях:

расторжение или окончание срока действия основного договора;
окончание срока субаренды, указанного арендодателем в соглашении;
нарушение условий договора субаренды.

Если договор субаренды разрывается досрочно из-за расторжения основного договора, субарендатор может обратиться к собственнику для продления аренды, но уже на правах непосредственного арендатора. В этом случае он имеет на это преимущественное право, но только до окончания ранее оговоренного срока субаренды. При этом субарендатору необходимо доказать, что он не нарушал условия договора.

Субаренда – это способ иметь постоянный доход от сдачи недвижимости, не имея ее в собственности

Но здесь есть дополнительные риски, на которые предварительно стоит обратить внимание

Субаренда: разъяснение основных понятий

Субаренда представляет собой юридическую сделку, в которой арендатор передает в аренду часть или всю арендованную им недвижимость другому лицу. Таким образом, субаренда возникает в случае, когда арендатор сам выступает в роли арендодателя по отношению к третьему лицу.

Различия между арендой и субарендой

Для лучшего понимания субаренды важно уяснить различия между арендой и субарендой:

Субъекты: В случае аренды участвуют две стороны — арендодатель и арендатор. При субаренде к ним добавляется еще одна сторона — субарендатор, которому арендатор передает имущество по договору субаренды.
Право на передачу: При обычной аренде арендатор не имеет права передавать недвижимость в субаренду без согласия арендодателя. В случае субаренды арендатор может передать арендованное имущество в субаренду третьему лицу.
Ответственность: При аренде арендодатель не несет ответственность перед третьими лицами, субарендаторами. В случае субаренды арендатор становится арендодателем и полностью отвечает перед субарендатором.
Условия договора: Условия субаренды обычно включают все условия основного договора аренды, но также могут быть добавлены и дополнительные условия, специфичные для субаренды.

Примеры субаренды

Рассмотрим некоторые примеры использования субаренды:

Офисное помещение: Предположим, что компания арендует офисное помещение на длительный срок. В процессе эксплуатации компания решает использовать лишнее пространство для субаренды. Тогда она может заключить договор субаренды с другой компанией, которая будет использовать эту часть помещения.
Жилой дом: Если владелец жилого дома находится в другом городе или стране, он может сдать свое жилье в аренду одному лицу, а арендатор сможет сдать его в субаренду комнаты или квартиры другим жильцам.

Субаренда — это режим использования арендованного имущества, при котором арендатор становится арендодателем по отношению к субарендатору. Субаренда предполагает передачу арендатором части или всей арендованной недвижимости третьему лицу с соблюдением условий основного договора аренды и дополнительных условий, определенных в договоре субаренды.

Субаренда и тонкости организации бизнеса

Сдача недвижимости в субаренду не является сложной процедурой. Для начала необходимо арендовать квартиру у владельца, что предполагает внесение ежемесячной платы и депозита. Стоит предусмотреть в своих расходах сумму на покупку недостающей мебели или аксессуаров. Эксперты также рекомендуют подумать о страховании.

Квартиры под сдачу можно найти на сервисах с объявлениями, через знакомых или разместить объявление о поиске жилого помещения самостоятельно. Сдать квартиру в субаренду можно также через сервисы аренды квартир. Можно подумать о создании своей странички в интернете или о специализированных аккаунтах в соцсетях. Продвижение и реклама помогут поднять популярность сдаваемого жилья, но это потребует дополнительных вложений.

После публикации объявления необходимо поддерживать связь и быстро отвечать на вопросы. При подготовке квартиры к сдаче в субаренду следует убедиться, что квартира чистая, техника и мебель в хорошем состоянии и есть несколько дубликатов ключей.

При почасовой субаренде могут потребоваться удобные кресла и большой стол для проведения деловых встреч или семинаров. Почасовая субаренда также может быть использована для фотосессий, но для этого необходимо организовать фотобудки.

Прежде чем арендовать квартиру для сдачи в субаренду, важно изучить рынок, на который планируется выход. Например, если поблизости уже есть дюжина фотопредприятий, придется придумать другую идею

Нужно ли регистрировать договор субаренды в 2024 году?

На этот счет складываются разные мнения. Одни люди утверждают, что такой договор подлежит обязательной регистрации, если основной договор ранее был зарегистрирован в Росреестре. Другие отмечают, что такую сделку необязательно регистрировать.

И те, и другие в некотором роде правы, однако стоит внести коррективы:

договор субаренды, как и договор аренды обязательно должен пройти регистрацию;
договор субаренды можно не регистрировать только в том случае, если стороны заключили сделку на срок меньше чем на 12 месяцев. Но при более длительных сроках регистрировать договор нужно обязательно.

Что такое субаренда?

Этот вид арендных отношений представляет собой сдачу недвижимости во временное пользование третьему лицу.

У собственника недвижимости может быть свое мнение касательно сдачи помещения в субаренду:

он имеет полное право отказать арендатору в сдаче в субаренду своей недвижимости;
он может разрешить арендатору сдавать часть помещения, но только при условии, что тот каждый раз будет обращаться к нему за письменным согласием в совершении сделки;
он может дать арендатору неограниченные права, прописать в договоре аренды пункт, где будет указываться, что вторая сторона сделки имеет право передавать недвижимость во временное пользование столько раз, сколько нужно;
он может заключить с арендатором соглашение на оформление договора субаренды, при этом сам владелец недвижимости будет выбирать субарендатора либо же сам будет определять условия такой сделки.

Что такое субаренда квартиры?

Немало предприимчивых людей в нашей стране используют схему сдачи арендованного жилья. Заключая договор аренды, некоторые граждане затем начинают подыскивать кого-то, кто захочет снимать квартиру у арендатора.

Обычно на такой шаг идут те лица, которые взяв квартиру большой площадью, не используют все помещение. А чтобы площадь не пустовала и арендатор не переплачивал за квартиру, он и ищет субарендаторов.

Стоимость субаренды может даже превышать стоимость аренды. Если, к примеру, изначально договор был заключен на продолжительный период и никаких поправок касательно цены за аренду не вносилось, то в новый договор субаренды может быть заложена новая цена, которая, кстати, может отличаться от изначальной стоимости в сторону увеличения.

Как результат: арендатор не только сдает жилье в субаренду, но и получает от этого прибыль, которая может пойти на погашение расходов по первой сделке. Также у него может остаться дополнительный доход.

Чтобы сделка со сдачей квартиры в субаренду имела юридическую силу, необходимо в договоре аренды прописать пункт о том, что арендатор имеет право заключать такой договор с третьим лицом.

Что такое субаренда нежилого помещения?

Это понятие ничем не отличается от субаренды жилого помещения. Разница только в объектах недвижимости. Чтобы сдать склад, магазин или другой объект, арендатор должен иметь на это право, которое должно быть прописано в рамках действующего договора аренды либо же арендодатель должен предоставить дополнительное соглашение к существующему договору аренды.

Договор субаренды должен быть заключен на срок, не превышающий срока действия договора аренды. Если сделка будет заключена на больший срок, тогда она будет считаться ничтожной.

Срок субаренды может быть меньше срока аренды, а продлевать этот срок стороны могут, но опять же только на период, который не выходит за рамки действия договора аренды.

Что такое субаренда земельного участка?

Субаренда земли – процесс передачи земельного участка арендатором в пользование третьему лицу. Земля может быть как государственной, так и коммунальной, частной. Она должна быть передана в субаренду без изменения целевого назначения. И передается она только если арендодатель согласится на сдачу участка либо если этот пункт будет значиться в договоре аренды.

Чтобы сделка имела юридическую силу, арендатор и субарендатор должны заключить письменный договор. Текст этой сделки не должен противоречить тексту основного договора, заключенного между арендатором и арендодателем.

Отдать земельный участок в субаренду арендатор имеет право только с разрешения собственника земли. Но есть ситуации, при которых арендатор может и не получать одобрение от собственника, а только лишь уведомить его о том, что земля будет сдана субарендатору:

если сделка оформляется не только на земельный участок, но и на строение, находящееся на этом участке;
если земельный участок находится в собственности государства (муниципалитета), при этом срок договора аренды между арендодателем и арендатором составляет больше 5 лет;
если арендатор передал собственнику участка запрос на то, чтобы тот разрешил пересдачу земли, но уже прошло больше одного месяца, а ответное письмо так и не было получено.

Как заработать на субаренде

3. Разделение времени аренды

Еще один вариант заработка на субаренде – разделение времени аренды. Например, арендатор находится в аренде только в рабочие дни, а в выходные дни сдаёт объект в субаренду. В таком случае субарендодатель получает дополнительный доход, не снижая собственного комфорта.

4. Субаренда всего объекта аренды на новых условиях

При субаренде объекта аренды с дальнейшей его сдачей на новых условиях субарендодатель может зарабатывать на разнице между арендной платой, которую сам он платит, и арендной платой, которую получает от субарендатора.

5. Сдача в субаренду только ненужных активов

Если объект аренды состоит из различных активов (например, офисная площадь, техническое оборудование), то можно сдать в субаренду только те активы, которые арендатору не нужны. Таким образом, можно получить дополнительный доход без потери основного имущества.

7. Субаренда внешней рекламы

В случае, если арендуемый объект имеет рекламные возможности, то можно сдать пространство подножек к дополнительной рекламе. Таким образом, можно получить дополнительный доход.

8. Сдача во временное пользование

Также возможен вариант временного сдачи объекта аренды для проведения различных мероприятий. Например, выставки, презентации, семинары. В этом случае субарендодатель может получить дополнительную прибыль, не нарушая основного договора аренды.

Коротко о главном

Субаренда помещения — это способ получить доход и снизить расходы своего бизнеса на аренду. Субаренда — это передача права пользования арендатором на срок, не превышающий срок договора аренды.
Преимущество субаренды по сравнению с покупкой объекта недвижимости для сдачи в аренду — отсутствие больших единовременных вложений и оптимизация рисков.
Арендатору нужно убедиться, что недвижимость не относится к объектам, которые нельзя передавать в субаренду по закону, а собственник не запрещает субаренду по условиям договора. Лучше взять у собственника согласие на субаренду в виде отдельного документа.
Договор с субарендатором должен минимизировать риски арендатора в ситуациях, когда помещение использовали не по назначению или нанесли ущерб имуществу.

Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

Инвестиционная платформа ТаланИнвест по адресу: https://talaninvest.ru/

ООО «ТаланИнвест» ИНН 1841096768, ОГРН 1201800024480. Заключение с использованием инвестиционной платформы договоров, по которым привлекаются инвестиции, является высокорискованным и может привести к потере инвестиций в полном объеме.

Возможные риски

Что такое субаренда нежилого помещения? Это сложная сделка с определенными рисками. Как указано в договоре аренды, возможность сдачи в аренду площади или помещения третьему лицу имеет положительные и отрицательные стороны.

Преимуществом для арендатора является то, что ему не нужно согласовывать свои действия с арендодателем. Только арендатор решает, кто будет выбран в качестве субарендатора.
Недостаток владельца: владелец не может знать, сможет ли его арендатор удержать помещение в будущем.

Некоторые граждане пытаются обойти эти правила, чтобы им не пришлось баллотироваться в офис и участвовать в бюрократических процессах. Эксперты советуют воздержаться от манипуляций. Владельцам грозят серьезные штрафы в случае обнаружения незаконных действий.

Нарушение условий договора аренды может стать основанием для разрыва договорных отношений между предпринимателем и муниципалитетом. Подумайте об этом!

Субаренда земли

Что такое субаренда земли? Разрешен ли в России такой способ получения дохода? Эта проблема беспокоит многих граждан, которые хотят сдавать землю в аренду третьим лицам.

В законе об аренде, упомянутом в ст. 8 указывает на то, что арендованный земельный участок или его часть могут быть сданы в субаренду. В этом случае запрещается изменять использование по назначению.

он также обязан проинформировать арендодателя и получить его согласие в письменной форме. Срок рассмотрения предложения — один месяц. Если по истечении этого срока собственник участка не подтвердил свое согласие или не отказался, арендованный земельный участок может быть передан во временное пользование третьим лицам.

Государственная регистрация таких договоров обязательна. Что такое субаренда земли? Это правовая ситуация, требующая неукоснительного соблюдения всех норм и требований законодательства Российской Федерации. Регистрация договора в нотариальной конторе даст уверенность в том, что арендодатель сдает в аренду юридически «чистую» землю третьему лицу. Нотариус — страхование от любых рисков и проблем.

В Налоговом кодексе РФ в пункте 288.6 статьи 288 указано, что размер платы за субаренду земельного участка не может превышать размер арендной платы. Субарендатор как коммерческое лицо обязан соблюдать все положения заключенного с ним договора.

https://youtube.com/watch?v=Ulvmf-8HWZc

Оплата субаренды лота должна быть произведена в оговоренные сроки. В случае нарушения условий оплаты ответственность субарендатора переходит на арендодателя.

Ни один собственник не будет нарушать сроки поступления оплаты за субаренду земельного участка. Собственник — физическое или юридическое лицо, ответственное за своевременную уплату платежей в городской бюджет. Штрафы за халатность субарендатора никому не нужны.

При закрытии транзакции проведите полную комплексную проверку физического или юридического лица, с которым вы планируете работать. Безответственная субаренда вызовет головную боль.

Если вы арендуете помещения и сдаете их во временное пользование, изучите как можно больше материала по теме: что такое субаренда помещения, как составить договор субаренды, нюансы субаренды земли и многое другое. Юридические знания всегда полезны.

Источники

https://urist-bogatyr.ru/article-item/chto-takoe-arenda-i-subarenda/
http://expert-home.net/kto-takoj-arendator-i-arendodatel/
https://antaurus.ru/arenda/kto-takoj-arendator-istoriya-7-klass.html
https://xn--b1agaadi0a0au.xn--p1ai/kto-takie-arendatory.html
https://domananeve.ru/info/operacii-s-nedvizhimostju/chto-takoe-subarenda-ili-v-tret-i-ruki.html

Что писать в договоре субаренды

Договор субаренды заключают в простой письменной форме. Обязательное условие – его срок не должен превышать сроков действия договора аренды между собственником помещения и тем, кто принимает его в аренду.

В договор обычно включают следующее:

– наименования сторон договора. Отражают данные по тому, кто сдает помещение в аренду, и тому, кто его снимает. Указывают адреса регистрации и номера документов, удостоверяющих личность;

– предмет договора. В документе в качестве предмета договора указывается недвижимость, которая сдается. Нужно указать точные данные, по которым получится идентифицировать объект — адрес, площадь, количество комнат;

– информацию о том, кому принадлежит право собственности на передаваемый в аренду объект;

– сведения о том, что помещение находится во временном пользовании арендатора. Дополнительно прилагаются реквизиты договора, заключенного между арендатором и собственником помещения;

– дополнительную информацию о том, что находится в квартире. Например, это могут быть данные о бытовой технике и прочих ценных вещах: картинах, коврах, музыкальных инструментах, книгах;

– сведения о том, что договор заключается с согласия арендодателя по первому договору аренды – того, кто владеет квартирой;

– размер арендной платы;

– периодичность внесения арендной платы и сроки. Например, может быть указано, что арендная плата перечисляется каждый месяц не позднее пятого числа текущего месяца;

– способ перечисления арендной платы. Например, можно указать, что она перечисляется на расчетный счет субарендодателя или передается наличными;

– размер залога, который арендатор передает субарендодателю;

– сведения о том, кто оплачивает коммунальные платежи;

– информацию о возможности изменения размера арендной платы. Например, можно указать, что она может пересматриваться не чаще одного раза в год. Дополнительно указывают сроки, в которые до непосредственного повышения оплаты субарендодатель должен сообщить;

– данные об обязательствах субарендодателя. Например, о том, что субарендодатель должен предупредить субарендатора о правах других людей на сдаваемое помещение;

– обязательства субарендатора. Например, необходимость поддержания помещения в исправном состоянии, проведения текущего ремонта за свой счет, своевременного внесения арендной платы, использования объекта по его целевому назначению.

– срок действия договора;

– информацию о необходимости регистрации договора в Росреестре. По закону регистрации подлежат те договора аренды и субаренды, которые заключаются на срок от одного года и более;

– данные о возможности и обстоятельствах расторжения или изменения договора;

– информация о возможности досрочного расторжения договора по решению суда;

– порядок досрочного расторжения договора при наличии оснований;

– особенности и сроки оформления акта приема-передачи;

– ответственность сторон за нарушения условий заключенного договора;

– порядок и нюансы разрешения возникающих споров;

– прочая информация, которую стороны хотят указать. Например, данные о количестве составленных договоров и о том, каким образом регулируются спорные моменты, не указанные в договоре.

Договор обычно составляются в двух экземплярах. Один передается субарендатору, второй остается у субарендодателя. Но если документ будет регистрироваться, дополнительно составляют еще один экземпляр.

Преимущества и недостатки

выгода

Сдача внаем арендованного имущества является отличным способом минимизации расходов, если вам приходится выезжать за город или путешествовать в течение длительного периода времени..

Поскольку срок аренды составляет заранее определенный срок, могут возникнуть ситуации, которые не позволяют первоначальному арендатору завершить срок аренды..

Например, если вы снимаете квартиру в Чикаго с арендой на двенадцать месяцев и в течение четвертого месяца вы получаете предложение о работе в Бостоне, вы можете решить сдать квартиру другому арендатору в аренду на оставшиеся восемь месяцев..

Субаренда означает, что вы можете принять новую работу и переехать без необходимости платить дорогостоящие сборы за выход из аренды или оплатить аренду двух квартир..

Владелец также получает выгоду, потому что он получает двенадцать арендных платежей и не должен найти заменяющего арендатора..

Субаренда также означает, что интерес к квартире сохраняется. Если вы решите вернуться в Чикаго, вы можете продлить аренду и вернуть старую квартиру.

недостатки

Субаренда имеет свои риски. Если арендатор вынужден покинуть город без планов возвращения, он должен попытаться согласовать договор аренды с владельцем. Это позволяет избежать возможных неудобств, возникающих из-за сдачи в аренду арендуемого имущества..

Субаренда требует больше документации, чем обычная аренда. Это не только субаренда, но и соглашение о согласии владельца и базовый договор аренды, включая приложения.

Это потребует дополнительного времени на переговорах с участием нескольких сторон. Только согласие владельца может добавить до одного месяца дополнительного времени, ожидая официального ответа владельца.

Оценить субарендатора

Основной арендатор часто несет ответственность за действия субарендатора. Поэтому, если субарендатор причиняет ущерб имуществу, основной арендатор несет ответственность.

Если субарендатор не платит арендную плату в течение двух месяцев, арендатор будет нести ответственность перед владельцем за сумму арендной платы..

Вы должны убедиться, что вы правильно оценили потенциального суб-тенора, проверив свой доход, свой кредит и связавшись с предыдущими арендаторами..

Расторжение договора и последствия

При расторжении договора аренды или субаренды из-за неисполнения обязательств одной из сторон, другая сторона вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора и требовать возмещения причиненных убытков.

Если расторжение договора происходит по соглашению сторон, то все условия и последствия расторжения должны быть ясно оговорены в самом договоре. Обычно, в таких случаях, стороны соглашаются на уплату штрафа или компенсации другой стороне.

Последствия расторжения договора могут быть различными и зависят от условий, причин расторжения и действующего законодательства. В случае аренды, например, арендатор обязан вернуть арендодателю недвижимость в первоначальном состоянии, с соблюдением всех требований и сроков. При расторжении субаренды подобные требования предъявляются к основному арендатору, а не к собственнику недвижимости.

В случае невыполнения условий расторжения или возникновения споров между сторонами, дальнейшие действия могут заключаться в обращении в суд для защиты своих прав и интересов.

Необходимо помнить, что расторжение договора аренды или субаренды должно быть произведено в соответствии с законодательством и с обоюдным согласием сторон, чтобы избежать последствий, связанных с неисполнением договорных обязательств.

Требования к договору субаренды

Для того чтобы договор субаренды был заключен корректно и правомерно, необходимо соблюдать следующие требования:

1. Письменная форма. Договор субаренды должен быть оформлен в письменной форме и подписан всеми сторонами.

2. Согласие арендодателя. Прежде чем заключить договор субаренды, необходимо получить письменное согласие арендодателя на субаренду помещения.

3. Указание срока действия договора. В договоре субаренды должен быть указан срок его действия. Он может быть определен как фиксированный (например, на определенное количество месяцев) или неопределенный (с возможностью расторжения договора по соглашению сторон).

4. Установление размера платы за субаренду. Договором субаренды должно быть предусмотрено установление размера платы за субаренду помещения. Размер платы может быть фиксированным или зависеть от определенных условий (например, процента от выручки).

5. Ограничения по использованию помещения. В договоре субаренды могут быть указаны ограничения по использованию помещения, такие как запрет на изменение функционального назначения помещения или проведение определенных видов деятельности.

6. Обязанности сторон. Заключая договор субаренды, стороны должны определить свои обязанности и ответственность по его исполнению, включая обязанность по передаче и возврату помещения, оплате субарендной платы и т.д.

7. Права и обязанности сторон при расторжении договора. В договоре субаренды должны быть определены права и обязанности сторон при расторжении договора, включая условия возврата залога или внесения компенсации.

8. Порядок разрешения споров. Договор субаренды может предусматривать порядок разрешения возможных споров между сторонами, например, путем переговоров, медиации или обращения в суд.

Соблюдение этих требований поможет установить четкие правила и защитить интересы всех сторон при заключении договора субаренды.

Сроки действия договора

Фиксированный срок

Плюсы фиксированного срока:
Четкость и предсказуемость;
Обеспечивает стабильность взаимоотношений сторон.

Минусы фиксированного срока:
Возможность пересмотра условий договора только в случае, предусмотренном самим договором;
Необходимость заново заключать договор по истечении срока.

Неопределенный срок

Неопределенный срок подразумевает, что договор действует до момента его расторжения одной из сторон. В таком случае, каждая из сторон имеет право в любой момент отказаться от исполнения договора, предупредив другую сторону об этом в установленный договором способ.

Плюсы неопределенного срока:
Гибкость и возможность в любой момент расторгнуть договор;
Возможность пересмотреть условия договора в процессе его действия.

Минусы неопределенного срока:
Отсутствие четкости и предсказуемости;
Необходимость быть готовыми к возможности расторжения договора в любой момент.

Прежде чем заключать договор, необходимо внимательно рассмотреть вопрос о сроках его действия и выбрать наиболее подходящий вариант для каждой конкретной ситуации.

Последствия сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя

Чтобы понять этот процесс, его нужно рассмотреть на примере. Организация арендовала имущество и сдала его в субаренду. Однако, согласно положениям договора, она не имела права этого делать, поскольку договор прямо запрещал арендодателю сдавать имущество в субаренду.

Гражданско-правовые последствия

Арендодатель имеет право проверить, как арендатор использует его помещение. Если собственнику становится известно о нарушении запрета на субаренду, он может расторгнуть договор аренды и вернуть помещение в течение определенного срока или выселить субарендатора и использовать помещение в соответствии с условиями договора.

Последствием расторжения договора аренды будет возврат имущества арендодателю арендатором и, соответственно, субарендатором (статьи 301, 303 Гражданского кодекса РФ). В этом случае арендная плата, уплаченная арендатором до прекращения договора, не возвращается арендодателем (статья 453 (4) Гражданского кодекса).

Кроме того, арендодатель может требовать от арендатора:

уплаты неустойки, если она была предусмотрена договором (статья 330.1 Гражданского кодекса РФ).
возмещения убытков, например, ущерба, причиненного имуществу арендодателя (статья 453, пункт 5, статья 622 Гражданского кодекса РФ).

Если арендодателю необходимо только выселить субарендатора без расторжения договора аренды, арендодатель может обратиться в суд с требованием признать договор субаренды между арендатором и субарендатором недействительным и вернуть имущество (статьи 167 (2)(1), 173.1 (2), (3), статья 615 Гражданского кодекса).

Если договор субаренды признан недействительным, субарендатор обязан вернуть объект аренды арендатору (субарендатору) (статья 167, пункт 2 Гражданского кодекса). Однако арендатор (субарендатор) не обязан возвращать полученные субарендатором платежи, поскольку они представляют собой плату за фактическое пользование имуществом (постановление ФАС МО от 08.07.2014 № Ф05-6553/2014).

Налоговые последствия

Налоговые органы могут отказать субарендатору в признании субарендных платежей в составе налоговых расходов по договору субаренды и в вычетах НДС с субарендных платежей, так как согласие собственника помещения на передачу имущества в субаренду обязательно.

В налоговом учете арендатора расходы по претензиям арендодателя признаются следующим образом. Если договор аренды расторгнут и арендатор должен выплатить арендодателю штрафные санкции и возместить ущерб, то сумма штрафных санкций по договору и возмещение фактического ущерба могут быть включены в состав внереализационных расходов (ст. 265 (1)(13) Налогового Постановления).

Сумма фактического ущерба должна быть подтверждена документально. Все суммы, полученные в результате расторжения договора (возмещение убытков, упущенная выгода, штрафы и т.д.), должны быть включены в состав внереализационных доходов (статья 250 (3) Постановления о налогообложении).