В чем отличия между апартаментами и квартирой, их плюсы и минусы

Содержание общего имущества

Плюсы и минусы

Риски при покупке апартаментов

Проблем меньше не станет

Проблемы на рынке офисов также отметил партнер и исполнительный директор NAIBelarus Андрей Алешкин. По его словам, негативные тенденции последних полутора лет продолжились: компании не перестают уезжать из страны. И, несмотря на рост экономики, сектор пока далек от того, чтобы оттолкнуться от дна.

“Траектория на всплытие просматривается. Можно сказать, что он находится на дне. Ввиду того, что арендаторов по-прежнему становится не больше, а меньше”, – заявил
Алешкин.

Сегодня в минских бизнес-центрах предлагается почти 1,071 млн кв. м. Это огромный показатель, и он растет очень давно. По словам Алешкина, проблем на рынке офисов вряд ли станет меньше, так как в ближайшее время ожидается ввод нескольких долгостроев. Это добавит 120 тыс. “квадратов” качественных офисных площадей. И это еще не все…

“Более 430 тыс. кв. м офисов вакантно в зданиях класса «С» или офисов более высокого качества, но не попадающих в сток современных из-за малой арендной площади. Около 750 тыс. кв. м предлагали арендаторам иные административно-офисные объекты, в том числе коммунальные или ведомственные”, – сказано в отчете NAIBelarus о положении на рынке офисной недвижимости.

КОММЕНТАРИИ:

• Как быстрее построить дом за недорогую цену?
• Ремонт в новостройке под ключ в Москве с материалами от 6100 руб
• Что такое обременение земельного участка – договор, продажа, виды обременений, как снять обременение
• Как найти жилье в Новой Зеландии?
• Интернет аукционы конфиската в Украине, продажа конфиската на сайтах аукционах в регионах Украины
• Как снять обременение с квартиры после погашения ипотеки
• Можно ли в 2017-2018 г. совершить выкуп участка земли из аренды в собственность?
• Разрешение на строительство гаража на своем участке
• Ипотека в России: что это такое, особенности предоставления, виды программ для населения

← Что такое ядро в биологии? Строение и функции ядраВосстановление данных с помощью программы GetDataBack →

Отличие апартаментов от квартиры в юридическом смысле: сравнение

Чем апартаменты отличаются от студии

Выгода, плюсы и минусы

Беларусь – в мировом тренде. И это не радует

Проблема вакантности офисных площадей – мировая. А в США некоторое время назад предположили, что пустующие бизнес-центры могут даже стать причиной раскрутки новой спирали экономического кризиса.

Актуальна проблема и для Беларуси, в которой только официально практически четверть бизнес-центров пустует. При этом, по словам одного из крупнейших белорусских девелоперов, собственника компании “Сигмаполюс” Виталия Синицкого, на самом деле дела обстоят еще хуже.

Отметим, что вакантность площадей в белорусских бизнес-центрах растет, и одной из главных причин остается релокация отечественных компаний.

Понятия и определения

Слово «апартаменты» произошло от французского appartement, что в дословном переводе означает помещение. В Европе так называют несколько комнат, предназначенных для сдачи в аренду.

Так что же означает апартаменты, с юридической и правовой точки зрения? Согласно Жилищному кодексу РФ такой формат недвижимости относится к нежилым, то есть коммерческим объектам. При этом помещение имеет необходимые условия для постоянного проживания.

Таким образом, апартаменты – это нечто среднее между гостиничным номером, офисом и квартирой.

Внешне они ничем не отличаются от квартиры. В помещении имеется все необходимое для проживания людей – вода, электроэнергия, санузел, место для кухни.

Новый вид недвижимости со своими особенностями

Понятие “апартаменты” в белорусском варианте – достаточно уникальное, потому что это не совсем коливинг и не совсем апарт-отель. И оказалось, по словам руководителя консалтинговой компании “Коллиерз” Дениса Четверикова, что это понятие в нашем прочтении не применяется в европейских странах.

“Под апартаментами обычно понимают нежилое помещение, которое используется и для проживания по ряду причин. Причем это может быть как временное, так и постоянное проживание”, – рассказал эксперт рынка коммерческой недвижимости на конференции, организованной компаниями “Коллиерз” и “Сигмаполюс”.

По его словам, в Беларуси это по факту жилье, но юридически к нему не относящееся.

“Апартаменты – это что-то среднее между жильем и отелями, и понятие это используется в основном для стран СНГ. И если апартаменты используются для постоянного проживания, то говорят о квазижилье, но помещения юридически относятся к нежилым”, – пояснил Четвериков.

Он также отметил, что есть несколько вариантов апартаментов.

Фото: слайд из презентации Дениса Четверикова “Апартаменты: понятие и перспективы”Сегодня в стране почти нет апартаментов: на рынке лишь 80 юнитов, но в ближайшем будущем цифра увеличится до 7200 с учетом ЖК “Минск Мир”, где идет активное строительство такой недвижимости, и бизнес-центра “Премьер” в Копище, готовящегося к вводу.

Кроме того, апартаментами, в белорусском прочтении – эрзац-жильем, могут стать уже имеющиеся бизнес-центры и их части. Причина в том, что на рынке офисной недвижимости не первый год нарастает вакантность.

Кто покупает апартаменты?

В Москве, например, апартаменты покупают обычно те, у кого уже есть жилье с постоянной пропиской. Тогда их используют как второе жилье (для «физического присутствия») – более удобное по расположению, комфортное по планировке, и престижное по статусу (если это дорогой комплекс).

Владельцами апартаментов становятся как сами москвичи, так и приезжие бизнесмены (в т. ч. иностранные экспаты), для которых такой формат тоже очень удобен. Его еще называют «квартирой для пиджака», подчеркивая тем самым его как бы деловое предназначение. Такие бизнес-квартиры не очень годятся для проживания всей семьи (особенно, если семья большая и с детьми), но прекрасно подходят для уединенного обитания и для разных встреч (деловых и не очень…).

Апартаменты покупают и творческие люди, привыкшие мыслить нестандартно и жить необычно. Они могут использовать эти помещения одновременно в качестве студии, места для встреч и вечеринок, мастерской, зоны отдыха, склада своих произведений, личного представительского офиса, спальни, гримерной и много чего еще, что может взбрести им в голову. Благо, статус «нежилья» позволяет делать там что угодно.

Ну и конечно, апартаменты берут те, кто решил вложить свободные деньги в недвижимость. Сдают их затем в аренду по ценам, сопоставимым с ценой аренды того же класса квартир. А так как цена покупки была значительно ниже, то коммерческая выгода от инвестирования в апартаменты – выше, чем в обычные квартиры.

Правила подготовки сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Спрос на апартаменты: снижение из-за новых ипотечных программ

В последнее время появление выгодных ипотечных программ и льготных кредитов на покупку жилья привело к снижению спроса на апартаменты. По словам Алексея Давыдова, спрос на апартаменты составляет всего около 10% от общего спроса на жилье, но этот уровень держится на протяжении продолжительного времени.

Примечательно! Наблюдается двойная тенденция: спрос на апартаменты немного уменьшается, в то время как их предложение на рынке растет.

В свою очередь, основная мотивация покупки апартаментов сейчас связана с инвестиционными целями, как для получения дохода от аренды самостоятельно, так и через управляющие компании.

Налог на недвижимость

Сколько стоит аренда апартаментов

В Европе широко развита практика сдачи апартаментов в аренду. Постепенно она начала приживаться и на территории России и приносит вполне легально неплохой доход в виде 10% от начальных инвестиций. Для построения бизнеса по сдаче помещений в аренду рекомендуется выкупить несколько апартаментов, которые располагаются в одном здании и создать мини-отель с комфортными условиями проживания.

Несколько однокомнатных апартаментов, сдаваемых в аренду, принесут неплохой доход

Однокомнатные апартаменты можно сдавать помесячно. При стоимости аренды 35 000−40 000 рублей в месяц без учёта коммунальных услуг, которые будет оплачивать наниматель жилья, можно в течение 10 лет полностью вернуть деньги, затраченные на их приобретение.

Разбираемся в понятии «апартаменты»

Апартаменты — это особый вид недвижимости, представляющий собой помещения, обладающие условиями, приближенными к жилым объектам. В апартаментах можно проживать, однако официально постоянная регистрация не допускается.

Такие помещения чаще всего располагаются:

• в административных зданиях;
• в гостиничных или бизнес-центрах;
• на местах бывших промышленных объектов, где ограничения на жилое строительство существуют.

Отметим! Поскольку апартаменты признаются нежилыми помещениями, застройщику нет необходимости предоставлять специализированную инфраструктуру, такую как поликлиники, детские сады или школы.

Это отражается на стоимости такой недвижимости, которая обычно ниже, чем у жилых квартир.

Можно ли прописаться в апартаментах?

Существует два вида регистрации: постоянная, так называемая «прописка», и временная. Причем, имея постоянную регистрацию, можно зарегистрироваться временно по месту пребывания (например, на время учебы или работы).

Получить постоянную прописку можно только в жилом помещении. Апартаменты к таким не относятся, потому:

• если апартаменты относятся к гостиничному типу, то рассчитывать можно только на временную регистрацию не более, чем на 5 лет;
• если апартаменты расположены в торговом или деловом центре, то прописаться в них не получится.

Соответственно, граждане, проживающие в таком виде помещениях, лишаются возможности зарегистрироваться в них постоянно. При отсутствии возможности получить временную регистрацию по месту пребывания, становятся вообще без определенного места жительства. Что лишает их некоторых социальных прав, например, без неё невозможно прикрепиться к поликлинике, поставить на очередь ребенка на получение детского сада, оформить ребенка в школу и т.д.

Основные различия между апартаментами и квартирой

Основное различие между апартаментами и квартирой заключается в их статусе:

• апартаменты относятся к нежилой недвижимости, в то время как квартиры являются жилыми помещениями;
• в апартаментах невозможно получить постоянную регистрацию, разрешается лишь временная регистрация по месту пребывания.

Однако, в силу своего коммерческого статуса, владельцам апартаментов приходится платить больше за коммунальные услуги и имущественный налог, чем за жилую недвижимость.

Критерии сравнения апартаментов и квартир:

1. Тип недвижимости: апартаменты — нежилая недвижимость, а квартира — жилая недвижимость.
2. Возможность постоянной регистрации: в апартаментах нет, в квартире есть.
3. Налог на имущество: в апартаментах 0,5–2%, а в квартире 0,1%.
4. Возможность налогового вычета: в апартаментах нет, в квартире есть.
5. Инфраструктура от застройщика: в апартаментах необязательна (застройщик сам решает, что сделать), а в квартире обязательна в соответствии с законом (поликлиники, детсады, школы).
6. Технические нормативы: в апартаментах не регулируются законами о жилых помещениях, в квартире регулируются законами о жилых помещениях.
7. Перепланировка: везде нужно согласовывать.
8. Льготные программы: в апартаментах нет, а применительно к квартирам есть выплаты многодетным семьям, семейная ипотека, дальневосточная ипотека, ипотека для IT, материнский капитал.
9. Капремонт: в апартаментах за счет собственников, в квартире за счет взносов, фонда.

Что такое апартаменты? В чем их отличие от обычной квартиры?

Внешне и то и другое – городское жилье. То есть помещения, физически предназначенные для проживания в них людей. Физически, но не юридически! Визуально бывает сложно отличить обычный жилой дом с квартирами от здания с апартаментами. На этом их сходство заканчивается, и начинаются отличия.

Апартаменты как вид помещений для проживания характерен только для крупных городов, в которых и без того ведется активное строительство. В таких городах, как правило, застройка территорий довольно плотная (особенно, ближе к центру), и возводить там новые жилые кварталы не всегда представляется возможным. Дефицит земли и градостроительные ограничения не позволяют строить в этих местах многоквартирные жилые дома. А расчистить под жилье, например, бывшую городскую промзону (снос капитальных строений, перенос коммуникаций, изменение статуса земельного участка) – слишком дорогое удовольствие.

Но Девелоперы нашли выход. Они стали строить на этих участках нежилые комплексы, и продавать их как жилые. Либо перепрофилировать существующие административные и промышленные здания, и делать их пригодными для жизни. То есть юридически (по документам) здание относится к коммерческой (нежилой) недвижимости, а фактически помещения в нем предназначены для проживания. И закон такое совмещение допускает.

Популярность апартаментов как вида жилья объясняется их относительно низкой стоимостью. Относительно такого же класса квартир. А почему апартаменты дешевле квартир? Объясняется это просто – их строительство обходится значительно дешевле самому Девелоперу. Почему?

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

Потому что нормы строительства жилья НЕ распространяются на коммерческую недвижимость (в т. ч. на апартаменты). Это значит, что можно не соблюдать современные требования к жилью, например, по звукоизоляции, по теплоизоляции, по вентиляции, пожаробезопасности, инсоляции (уровню естественного освещения), по удаленности от магистралей и промышленных объектов, и т.п. Более того, Девелопер НЕ обязан обеспечивать здания с апартаментами сопутствующей жилью социальной инфраструктурой. То есть ему не нужно строить школ, детских садов, поликлиник, можно не заботиться об уличном освещении, о парковочных местах, о детских площадках, озеленении и т.д. Нет нужды менять вид разрешенного использо вание земельного участка – под цели жилищного строительства.

Все это сильно снижает затраты Девелопера на реализацию проекта с апартаментами, а потому дает ему возможность продавать их значительно дешевле квартир.

Несмотря на этот непривычный формат жилья, для многих покупателей определяющим фактором является цена. А технические характеристики (звуко- и теплоизоляция, вентиляция и т.п.) могут их вполне устраивать в состоянии как есть. Объекты «социалки» тоже могут не иметь решающего значения. А отдельные преимущества апартаментов (о них – ниже) могут перевешивать их «нежилой статус».

В Москве, например, доля апартаментов составляет около четверти от общего объема продаж жилья (статистика за 2016 год – здесь). Большое количество помещений такого формата сосредоточено в ММДЦ «Москва-Сити» и в ряде офисно-деловых и гостиничных комплексов по всей столице.

Правда, Москва – это не отражение ситуации по всей России. Москва – это финансовый и административный центр, это сосредоточение капиталов и самой дорогой недвижимости, это тусовка звезд шоу-бизнеса и обитателей журнала Forbes. Поэтому и спрос на недвижимость в Москве специфический. Мы же рассматриваем выбор между квартирой и апартаментами с позиции рядового гражданина, не владеющего заводами, газетами и пароходами.

С чего начать покупку квартиры? С первого шага ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.

Краткая сравнительная таблица

Вся вышеуказанная информация коротко представлена в таблице. Ознакомьтесь с ней, она даст упрощенное и, наверное, более понятное представление о разнице между квартирами и апартаментами.

Сравнительный параметр	Квартира	Апартаменты
назначение помещения	жилое	нежилое, коммерческое
законодательная защита	жильцов квартир защищают правила, прописанные в «Жилищном кодексе», осуществляется государственный контроль над всеми аспектами проживания	прямые законодательные пункты отсутствуют, в юридической практике нет определенности, недостаточно механизмов защиты собственника
регистрация	не ограниченная сроками, временная и постоянная	временная, с перерегистрацией раз в 5 лет
технические требования	соответствуют законодательству о жилых помещениях, определяются ГОСТ и СНиП	нестрогие
вопросы, касающиеся общего имущества и управления недвижимостью	собственники квартир решают вопросы совместно, вправе влиять на действия управляющей организации	возможно принятие решения без участия владельцев и переход власти к мажоритарному собственнику апартаментов, управляющая организация определяется застройщиком
отношения с соседями	соблюдение правил общественного порядка и закона о тишине	этот пункт никак законодательно не регулируется
имущественный налог	0,1 %	0,5 или 2 %
поддержка от государства	ипотека на льготных условиях по семейной программе после рождения второго и третьего ребенка, использование материнского капитала	нет
налоговые вычеты	+	–
капитальный ремонт	жильцы делают взносы, возможно расходование фондовых средств	за средства владельцев помещений
долговые обязательства	невозможно изъятие квартиры в счет долга, владелец защищен законом	возможен отъем апартаментов в счет погашения задолженности
инфраструктура	возводится по согласованию администрации с застройщиком с учетом социальных требований, работа производится за государственные средства или за счет строительной компании	небольшие инфраструктурные объекты могут быть возведены по желанию и возможностям застройщика, но обычно не предусматриваются
коммунальные платежи	тарификация контролируется государством	тарифы определяются управляющей организацией, применяются непредсказуемые коммерческие ставки

Минусы апартаментов

Основные минусы коммерческих помещений очевидны в сравнении с квартирами. В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию и вычеты, они отличаются высокими налогами на имущество, коммунальными и эксплуатационными расходами. При покупке вам не удастся использовать материнский капитал. Инфраструктура может оказаться максимально комфортной или, наоборот, ужасной — как повезет, при этом никто не станет проводить голосования и сбор подписей против введения новых объектов или постройки производств на территории комплекса.

Во многих апартаментах нет балконов и лоджий, к тому же на них не распространяются нормы СанПиН, которые защищают владельцев жилых помещений. То есть в паре метров от вашего окна может быть возведен новый корпус, перекрывающий солнечный свет, а стены между соседями окажутся настолько тонкими, что через них можно переговариваться.

Комментарий эксперта

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):

— Апартаменты прежде всего подходят тем, кто хочет сэкономить на цене квадратного метра: они стоят в среднем на 15–20% дешевле, чем квартиры. Чаще всего их выбирают клиенты, которые уже имеют квартиру и постоянную регистрацию. Апартаменты идеальны в качестве доступного дополнительного жилья в интересной локации.

Кроме того, апартаменты — неплохой вариант для инвестирования. Их можно как выгодно сдавать в аренду (порог входа на рынок апартаментов ниже, чем в случае с квартирами, при этом арендные ставки одинаковы), так и перепродать с наценкой. Последнее будет особенно актуально после того, как апартаменты получат жилой статус.

Объем предложения апартаментов на первичном рынке Москвы составляет в настоящее время 25%. В Санкт-Петербурге апартаменты также достаточно распространенный формат, причем это тренд последних нескольких лет. Но в Северной столице больше, чем в Москве, популярен формат апарт-отелей — их приобретают с инвестиционными целями для сдачи туристам.

Если говорить о происхождении апартаментов, то само слово имеет французские корни. В XVIII веке в России апартаментами называли личные жилые помещения в больших поместьях — они были похожи на королевские апартаменты во дворцах французских монархов. Но уже в конце XIX века слово «апартаменты» устарело. В 90-е годы XX века апартаменты получили вторую жизнь — так начали называть элитное жилье. Что же касается современных российских апартаментов, это уже не роскошная недвижимость, а «квартиры» с особым юридическим статусом.

Если заранее отдавать себе отчет в специфике этого типа недвижимости, то подводных камней не будет. Да, при меньшей цене за квадратный метр апартаменты предполагают невозможность постоянной регистрации, но данный формат, как правило, выбирают те, кому она и не нужна. У покупателей апартаментов зачастую уже есть квартира. Их приобретают либо как объект для инвестирования, либо в ряде случаев для личного пользования — например, покупают бизнесмены в качестве «перевалочного пункта» для того, чтобы сэкономить время (как правило, такое жилье подыскивается недалеко от офиса). Также нередко апартаменты приобретают родители для детей-студентов.

Более высокие коммунальные платежи и налоги, которые часто «ставят в вину» апартаментам, тоже нельзя назвать подводным камнем. Если апартаменты находятся в составе дома смешанного типа, то стоимость коммуналки равномерно распределяется между всеми собственниками в данном объекте — владельцами как квартир, так и апартаментов. Что касается налогов, то более высокая ставка применительно к апартаментам сглаживается за счет их более низкой кадастровой стоимости, от которой считается налог.

Наконец, отсутствие социальной инфраструктуры — тоже критично не для всех. Во-первых, апартаменты очень часто выбирают лица, в ней не нуждающиеся (не всем нужны детские сады и школы во дворе). Во-вторых, в домах смешанного типа, где строятся и квартиры, и апартаменты, инфраструктура присутствует, и владельцы последних могут пользоваться ею наравне с собственниками квартир. В-третьих, конкуренция сегодня настолько велика, что апарт-комплексы без инфраструктуры (несмотря на то что она в них не обязательна) появляются на рынке все реже, и «социалка» очень часто идет как бонус от девелопера.

Просторные помещения в индустриальном стиле (лофты) пользуются заслуженной популярностью. Обычно они оснащаются системой «Умный дом» и хорошей звукоизоляцией, а статус апартаментов предполагает гибкие планировочные решения. Чаще всего лофты появляются на месте старых промышленных объектов, переоборудованных в жилые помещения.

Чем отличается жилая квартира от апартаментов

Почему апартаменты дешевле квартир

Более низкая стоимость апартаментов, по сравнению с обычным жильём, обусловлена несколькими факторами, которые непосредственно влияют на цену недвижимости. Во-первых, застройщики апарт-зданий и комплексов несут более низкие затраты на получение разрешений. Во-вторых, к таким проектам обычно выдвигают не такие требования к инфраструктуре, как в случае с жилой недвижимостью. И, в-третьих, благодаря существующим нормам освещённости застройщик может предусмотреть большее количество помещений, что позволит значительно увеличить вероятную прибыль.

Для строительства апарт-зданий нужно меньшее количество разрешений

Преимущества апартаментов

На рынке недвижимости жилье апарт-формата пользуются большим спросом по ряду причин:

• стоимость – жилье подобного формата продается на 20-25% дешевле, чем аналогичная квартира;
• свобода перепланировки – чтобы изменить метраж или количество комнат в жилом помещении необходимо получить согласование в БТИ и других инстанциях, для перепроектирования коммерческого объекта никакие разрешения не требуются;
• район –апарт-комплексы возводят в благоустроенных районах, с развитой инфраструктурой;
• сервис – если помещение располагается в апарт-отелях, то жителям предоставляется полный гостиничный сервис.

Так как апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, то в них можно зарегистрировать юридическое лицо или открыть офис.

Временная регистрация дает возможность гражданину пользоваться всеми социальными услугами –дошкольным образованием, медицинским и другими сервисами.

Станут ли апартаменты спасением для девелоперов?

Раз только в Минске пустует более миллиона “квадратов” качественных офисных площадей, не станут ли владельцы бизнес-центров (которые построены с привлечением кредитов) активно переводить их в новый статус? Ведь перспектив заполнения этих площадей бизнесом не просматривается.

По словам эксперта, пожелавшего остаться неназванным, массового перевода пустующих офисов в апартаменты не случится. Ведь у хозяев бизнес-центров и так не лучшее финансовое положение, а переоборудовать тысячу “квадратов” в эрзац-квартиры удовольствие недешевое.

Тем не менее он заявил, что некоторые бизнес-центры (или их часть) все же, вероятно, будут переведены в новый статус и проданы либо сданы в аренду. С ним согласна и независимый аналитик рынка недвижимости Наталья Литовская.

По мнению Дениса Четверикова, интерес к строительству апартаментов появится и у девелоперов. Ведь доходность этой коммерческой недвижимости выше, чем у прочих. К тому же есть места, где жилье построить нельзя, а апартаменты – можно.

“По нашим расчетам, сравнивая с соседними городами и рынками, в ближайшие пять лет продать 2000 апартаментов можно. В соотношении сервисных и квазижилья – 50 на 50. Что касается размера, то самыми ликвидными будут помещения в 22–35 «квадратов»”, – считает он.

Фото: слайд из презентации Дениса Четверикова “Апартаменты: понятие и перспективы”Фото: слайд из презентации Дениса Четверикова “Апартаменты: понятие и перспективы”

Каковы плюсы и минусы для жильцов?

Литовская отметила, что рынок апартаментов не развивался потому, что для потенциальных покупателей или инвесторов проще было купить квартиру и либо жить в ней, либо сдавать, не привлекая никаких посредников.

Она рассказала, что первый вариант, который есть на рынке, – это строящиеся апартаменты в Копище, второй – апартаменты от “Даны” в ЖК “Минск Мир”

И важно знать, что у них разные условия функционирования.. “В Копище нельзя прописаться, но можно использовать помещение как офис и жить в нем, даже с некоторыми “плюшками” – бесплатным паркоместом и т.д

В самом бизнес-центре “Премьер” есть и другие приятные вещи. Но “коммуналка” выше, социальная инфраструктура рядом не присутствует, придется пользоваться той, что есть в округе. В “Минск Мире” можно прописаться – это апартаменты, под которые издан специальный указ. В них также можно вести бизнес”, – пояснила Наталья Литовская.

“В Копище нельзя прописаться, но можно использовать помещение как офис и жить в нем, даже с некоторыми “плюшками” – бесплатным паркоместом и т.д. В самом бизнес-центре “Премьер” есть и другие приятные вещи. Но “коммуналка” выше, социальная инфраструктура рядом не присутствует, придется пользоваться той, что есть в округе. В “Минск Мире” можно прописаться – это апартаменты, под которые издан специальный указ. В них также можно вести бизнес”, – пояснила Наталья Литовская.

И тут возникает ряд вопросов, которые добавляют минусов квазижилью, которых у него и так предостаточно.

Ведь в апартаментах (кроме дановских) невозможно прописаться, и там нельзя пользоваться социальными объектами, а также инфраструктурой (услугами паркингов, детсадов, школ, поликлиник и т.д.), которую при строительстве таких объектов застройщики не обязаны обеспечивать.

При этом есть еще один важный нюанс – “коммуналка” в небольших апартаментах будет выше на 20–25%, чем в обычном жилье. Есть и другой потенциально проблемный момент.

“Законодательство регулирует правила и нормы проживания в жилом доме: нельзя проводить шумные работы в выходные и нарушать покой соседей в вечернее и ночное время. А вот относительно апартаментов, которые могут использоваться как офисы и по существу приравниваются к ним, подобных ограничений нет”, – пояснила эксперт.

Фото: слайд из презентации Дениса Четверикова “Апартаменты: понятие и перспективы”По ее словам, можно купить апартаменты, чтобы жить в них, и обнаружить, что над вами живет и работает бизнесвумен, которая оказывает услуги по массажу, вольна делать это и поздним вечером, а массируемые могут кричать от удовольствия.

“Принимать клиентов предприниматель может в любое время. И хотя вы станете испытывать трудности, но предъявить претензии не сможете: нормативов по шуму в апартаментах нет”, – отметила Наталья Литовская.

Кроме того, жилье в Беларуси строится согласно нормам (пусть и “упрощенным” не так давно) по инсоляции, а для офисов, то бишь апартаментов, их нет. Как нет, по обыкновению, балконов и лоджий, того, что нужно для комфортного проживания. Их наличие в эрзац-жилье необязательно.

“И можно построить помещение с одним окном на три комнаты, которые будут значиться как «кладовая». Хотя пока никто этим не злоупотребляет, в теории это возможно”, – подчеркнула она.

С минусами вроде разобрались. А каковы же плюсы для будущих обитателей апартаментов? Литовская рассмотрела лишь один.

“Единственным плюсом может стать цена. Если покупка небольших помещений, годящихся для проживания студента, бездетной молодой пары или под сдачу, обходится значительно дешевле жилья в той же локации в пересчете на квадратный метр, то это, безусловно, станет востребованным продуктом”, – отметила эксперт.

Фото: слайд из презентации Дениса Четверикова “Апартаменты: понятие и перспективы”Литовская уверена, что если рассматривать такие объекты в качестве жилья, то для семей они не подходят, годятся разве что для студентов или одиноких людей, которым не важен уровень соседского шума. Куда привлекательнее апартаменты для тех, кто намерен не только там ночевать, но и работать. Но в любом из случаев цена квадратного метра должна быть заметно ниже, чем у жилья в той же локации.

“Если же рассматривать апартаменты в качестве инвестиции, то в каждом конкретном случае (сдаче в аренду либо под жилье, либо под офис) необходимо просчитать востребованность объекта и его ликвидность. Также следует четко понимать, можно ли его продать, если понадобятся деньги, и не только вернуть вложенное, но еще и заработать”, – резюмировала Наталья Литовская.

>>>Больше интересных историй – подпишитесь на наши Telegram, Instagram и Viber

Выбор между квартирой и апартаментами: советы экспертов

Вопрос о том, что лучше покупать — квартиру или апартаменты, зависит от целей покупателя, утверждает Алексей Давыдов. Для собственного проживания предпочтительнее квартира, в то время как апартаменты могут быть более выгодными для сдачи в аренду.

Стоит отметить! На рынке недвижимости появляется все больше качественных комплексов апартаментов, которые также могут быть привлекательны для личного проживания.

Вместе с тем председатель Общероссийского профсоюза медиаторов Владимир Кузнецов подчеркивает, что, если покупатель не планирует постоянно проживать в апартаментах, это может быть хорошим вариантом, позволяющим сэкономить на цене покупки. Многие комплексы апартаментов располагаются в удобных местах, что делает такую покупку выгодным вложением.

Анализ плюсов и минусов апартаментов с точки зрения эксперта

Алексей Давыдов, опытный инвестор в недвижимость и соучредитель УК «ДАЛИ», выделяет ряд минусов и плюсов, характерных для апартаментов.

Минусы:

• более высокие коммунальные и налоговые платежи;
• непостоянный состав жильцов, большая часть из которых арендаторы, что ведет к постоянным изменениям;
• невозможность оформления постоянной регистрации;
• отсутствие обязательства застройщиков создавать инфраструктуру, такую как детские сады и школы, рядом с апартаментами;
• ограничения на использование льготных программ и материнского капитала.

Плюсы:

• цена при продаже обычно немного ниже, чем у аналогичных квартир (примерно на 7–15%);
• часто предлагаются услуги управляющей компании, которая занимается сдачей апартаментов в аренду и их управлением, обеспечивая владельцу пассивный доход;
• наличие комплексов апартаментов, где застройщик предоставляет жильцам сервис на уровне хороших гостиниц.

Плюсы и минусы апартаментов

Любой тип помещений имеет свои преимущества и недостатки.

Для апартаментов плюсами являются:

• стоимость квадратного метра ниже в сравнении с квартирами;
• свободная планировка и большое пространство (в квартире перепланировка возможна только при наличии согласования с БТИ, в апартаментах разрешения получать не требуется);
• размещение апартаментов в коммерческих зданиях предполагает, что они находятся в центральных районах мегаполиса;
• разрешено по адресу апартаментов зарегистрировать юридическое лицо и открыть свой офис.

Недостатки включают в себя:

• поскольку апартаменты не являются жилым помещением при их приобретении нельзя воспользоваться мерами государственной поддержки, например, средствами материнского семейного капитала;
• имущественный вычет с приобретенных апартаментов налоговые органы не применяют;
• нормативы застройки жилого объекта строго регламентированы государством, они не применяются к коммерческой недвижимости;
• коммунальные платежи начисляются по тарифам, установленным для коммерческих зданий, что выше на 15-20 процентов по сравнению с квартирами;
• налоговая ставка на коммерческое имущество тоже выше, чем за жилой фонд;
• если апартаменты приобретаются в новостройке, то граждане становятся соинвесторами проекта, а не дольщиками, потому при банкротстве застройщика становятся кредиторами третьей очереди;
• апартаменты могут изъять в судебном порядке за долги, даже в случае, когда они являются единственным жильем;
• на нежилое помещение не распространяются нормы закона о тишине.