Чем отличается капитальное строение от некапитального

Как размещать объекты некапитального строительства на земле?

Изучив список подробнее, можно заметить одну интересную деталь. Объекты некапитального строительства зачастую устанавливаются в местах, где идет капитальное строительство (а значит земля находится в собственности), либо выполняют социальные, торговые или досуговые функции, а значит находятся в местах большого скопления людей.

Если говорить о первом случае, то никаких особых правил размещения не требуется. Регистрировать в ЕГРН объект некапитального строительства не нужно, после введения строящегося здания в эксплуатацию объект будет разобран, поэтому никаких принципиальных разрешений и правил размещения зачастую не нужно.

Второй случай интереснее: места с большой проходимостью, как правило, находятся в государственной или муниципальной собственности. Также они выполняют более долговременную функцию, а значит должны появиться (и появились!) правила их размещения.

1. Капитальное строение прочно связано с участком, на котором оно стоит, и имеет капитальный фундамент. Готовый объект регистрируется в Росреестре.

2. Капитальные строения — это жилые и нежилые объекты, производственные помещения, сооружения, коммуникации (ЛЭП, трубопроводы и пр.).

3. К объектам капстроительства нельзя отнести киоски, навесы, сцены и другие временные постройки.

4. Баня и гараж признаются капитальными (при наличии заглубленного фундамента) или некапитальными (если установлены на нескольких опорах или на утрамбованной площадке).

5. Строения, которые невозможно переместить на другой участок, не нарушив их характеристик, по закону относятся к объектам недвижимости.

6. На возведение капитального строения нужно получать разрешение. На временные и вспомогательные постройки разрешение не нужно.

Сооружение (за исключением некапитального) — это один из видов объектов недвижимости и объектов капитального строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 10 ст. 1 ГрК РФ).

Сооружение — результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов; (пункт 23 части 2 статьи 2 Технического регламента).

Объектом, выступающим как сооружение, является любое отдельно стоящее сооружение со всеми устройствами, составляющим с ним одно целое.

Сооружение может быть и некапитальным, т.е. не иметь прочной связи с землей. Конструктивные характеристики некапитального сооружения позволяют переместить их и (или) демонтировать, впоследствии собрать без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик сооружений, в том числе киосков, навесов и других подобных сооружений (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ).

Такие сооружения не должны признаваться объектами недвижимости ввиду отсутствия всех признаков недвижимости, указанных в п. 1 ст. 130 ГК РФ.

При возведении некапитальных сооружений не нужно получать разрешение на строительство, на ввод в эксплуатацию, а также ставить их на кадастровый учет и регистрировать права на них в ЕГРН (п. 2 ч. 17 ст. 51, ч. 1 ст. 55 ГрК РФ, ч. 6, 7 ст. 1 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Новый объект после реконструкции

Возникает ли в результате реконструкции новый объект — вопрос непростой, ответ зависит от конкретной ситуации.

Если в результате реконструкции изменились параметры строения, например увеличилась площадь или надстроили ещё один этаж, посчитают новым объектом.

Как объект права, строение останется прежним: не изменится адрес расположения и кадастровый номер — не возникнет нового права.

Однако расширенный объект будет отличаться от первоначального размером, площадью, этажностью, планировкой.

Если же в ходе реконструкции только заменили или восстановили несущие конструкции здания, то оснований считать его новым объектом не имеется.

При этом замена таких конструкций на аналогичные или с улучшенными показателями вовсе не является реконструкцией.

А что считать новым объектом, если пристроили?

Если реконструкция была произведена в форме пристройки, то новым объектом считают строение в уже реконструированном виде.

Статьи – Некапитальные строения

РАЗНИЦА МЕЖДУ НЕКАПИТАЛЬНЫМИ ОБЪЕКТАМИ И ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ

Вопрос об отнесении конкретного существующего или проектируемого объекта к капитальным или некапитальным имеет принципиальное значение для:

• определения законности размещения уже существующих на земельном участке объектов;
• минимизация рисков при строительстве новых некапитальных объектов (нужно ли разрешение на строительство?).

К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, в том числе постройки, признаются движимым имуществом.

Таким образом, под некапитальным объектом (движимой вещью) следует понимать временную постройку, не обладающую прочной связью с землей, перемещение которой возможно без несоразмерного ущерба ее назначению.

Однако, с учётом существующих строительных технологий, сложно представить себе объект, который не может быть перемещён, и в то же самое время перемещение любого, даже явно некапитального, объекта, как правило, влечёт тот или иной ущерб его назначению. То есть понятие и признаки недвижимости (а значит и признаки некапитального объекта) фактически недостаточно конкретизированы.

Арбитражные суды, рассматривая споры, связанные с квалификацией объекта в качестве движимого или недвижимого имущества, руководствуются также следующими признаками некпаитальности:

• Является ли постройка сборно-разборной конструкцией?
• Обладает ли строение заглубленным фундаментом с характеристиками, отвечающими действующим строительным нормам и правилам?
• Насколько объект оснащен коммуникациями, которые не могут быть демонтированы без несоразмерного ущерба назначению постройке (тепло-водоснабжение, электричество и др.)?
• Создавался ли данный объект изначально в качестве объекта движимого или недвижимого имущества?
• Имеются ли документы технической инвентаризации на данный объект?и другое.

Ни один из вышеперечисленных критериев не имеет для суда заранее установленной силы и не служит гарантией отнесения постройки к движимому или недвижимому имуществу.

Поэтому при рассмотрении арбитражными судами подобного рода споров в подавляющем большинстве случаев вопрос о «капитальности» спорного объекта решается по результатам проведенной по делу строительно-технической экспертизы.

Применительно к г. Москве региональное законодательство регламентирует понятие некапитального объекта только в отношении отдельных категорий объектов благоустройства, размещаемых на землях государственной собственности. Соответственно, применительно к иным случаям допускается строительство без разрешения на строительство некапитальных объектов любых видов, не подпадающих под определение недвижимости и не нарушающих законодательно установленные запреты.

Ни наличие фундамента (в том числе даже железобетонного монолитного), ни подключение к коммуникациям не исключают возможность отнесения объекта к некапитальным, для которых разрешение на строительство не требуется. Так, подобными характеристиками обладают, в том числе, бытовые городки на строительных площадках, которые на практике используются многократно.

При наличии фундамента принципиальное значение имеют технические решения надземной части объекта, позволяющие отделить ее от фундамента и смонтировать на новом месте.

Так металлические каркасные здания и ангары любой площади могут признаваться некапитальными при неглубоком заложении фундамента и возможности повторного монтажа наземной части на другой фундамент. Еще меньше сомнений в некапитальности вызывают тентовые ангары и иные конструкции.

Таким образом, определяющими характеристиками некапитального объекта являются временность и возможность перемещения постройки (без несоразмерного ущерба ее назначению). Вместе с тем, в тех случаях, когда указанные критерии неочевидны, капитальность или некапитальность конкретного объекта определяются на основании экспертного заключения.

Признаки капитального строительства

Сам процесс капитального строительства представляет собой возведение объекта на фундаменте, имеющего опорные конструкции, ограждения и коммуникации. Ключевым фактором признания постройки капитальной является прочная связь ее с земельным участком, в результате чего здание и земля становятся неразрывным объектом собственности. Поэтому продать капитальное строение отдельно от земли становится невозможным.

Капитальное строение может быть возведено в процессе:

• нового строительства на основании проектной документации при наличии согласования с обязательной регистрацией по завершению работ и сдаче в эксплуатацию;
• реконструкции имеющегося объекта с заменой изношенных элементов, перепланировкой, переустройством или модернизацией систем инженерного характера;
• увеличения площади за счет пристроек к объекту.

Капитальный объект после ввода в эксплуатацию должен пройти процедуру государственной регистрации. К критериям его оценки относят:

• наличие почтового адреса;
• площадь и расположение строения;
• соответствие объекта нормам строительства, пожарной безопасности и иным требованиям;
• тип конструкции;
• материал изготовления и наличие коммуникаций.

Сооружение (за исключением некапитального) — это один из видов объектов недвижимости и объектов капитального строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 10 ст. 1 ГрК РФ).

Сооружение — результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов; (пункт 23 части 2 статьи 2 Технического регламента).

Объектом, выступающим как сооружение, является любое отдельно стоящее сооружение со всеми устройствами, составляющим с ним одно целое.

Сооружение может быть и некапитальным, т.е. не иметь прочной связи с землей. Конструктивные характеристики некапитального сооружения позволяют переместить их и (или) демонтировать, впоследствии собрать без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик сооружений, в том числе киосков, навесов и других подобных сооружений (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ).

Такие сооружения не должны признаваться объектами недвижимости ввиду отсутствия всех признаков недвижимости, указанных в п. 1 ст. 130 ГК РФ.

При возведении некапитальных сооружений не нужно получать разрешение на строительство, на ввод в эксплуатацию, а также ставить их на кадастровый учет и регистрировать права на них в ЕГРН (п. 2 ч. 17 ст. 51, ч. 1 ст. 55 ГрК РФ, ч. 6, 7 ст. 1 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Что ещё свидетельствует о капитальности

Наличие заглублённого фундамента — обязательное условие для того, чтобы отнести строение к объектам капитального строительства.

Однако существует ряд дополнительных критериев, соответствие которым также свидетельствует о капитальности постройки.

Временный характер

Первым дополнительным критерием отнесении объекта к категории некапитальных выступает ограничение срока, на который он возводился.

Этот показатель логически связан с основным критерием: обустройство заглублённого фундамента при возведении временного строения представляется излишним и экономически нецелесообразным.

Срок обычно указывается в исходно-разрешительной документации.

Если срок не указан, считается что строение не имеет ограничения по времени, на которое оно возводится.

Быстровозводимый не значит временный

В судебной практике некапитальный и временный синонимичны. В судебных постановлениях так и указывают — «некапитальный (временный)».

Часто истец пытается подменить понятие «быстровозводимый объект» понятием «временный (некапитальный) объект».

Такая подмена выстраивается в следующую логическую цепочку:

1. Здание построено из быстровозводимых конструкций, значит
2. Строение временное — некапитальное, следовательно
3. Запись в ЕРГН о праве собственности на строение незаконна, нарушает права истца, а по итогу
4. Иск о признании права отсутствующим подлежит удовлетворению

Быстровозводимость объекта определяется коротким сроком проведения монтажно-строительных работ.

Временность (некапитальность) строения — отсутствием прочной связи с землёй и наличием определённых конструктивных характеристик.

В первом случае, определяющий критерий — время строительства, во втором — время эксплуатации.

Инженерные коммуникации

Электроснабжение от кабельных сетей, горячее и холодное водоснабжение, отопление, канализация и проводная телефонная связь — всё это инженерные коммуникации.

Подведение к строению таких коммуникаций свидетельствует о его возведения для долгосрочной эксплуатации.

Наличие подключённой системы отопление указывает на возможность круглогодичной эксплуатации.

Всё это косвенно, но свидетельствует о том, что строение не носит временный характер.

Площадь и вес объекта

Размер строения также имеет значение, особенно его площадь.

В большинстве случаев возводимые на определённый срок (временные) строения имеют незначительную площадь по сравнению с объектами капитального строительства.

Например, киоск является некапитальным объектом общей площадью не больше 20 м², рассчитан только на одно рабочее место продавца.

Если же площадь строения составляет несколько сотен квадратных метров, скорее всего в нём расположены не только основные помещения (например, торговый зал), но и подсобные (вспомогательные).

К вспомогательным помещениям относятся: раздевалки, туалетные и душевые помещения, комната для приёма пищи и прочее.

Большая площадь постройки подразумевает её значительный вес.

Такие строения намного чаще монтируют из готовых блоков заводского назначения, а сами строения имеют подъездные пути.

Если вес строения составляет несколько десятков тонн, уместнее говорить о капитальном строении, чем о временном.

Однако помним, что основной показатель капитального строения — наличие заглублённого фундамента, т. е. прочная связь с землёй.

Что такое здания и сооружения в плане объектов капитального строительства

По определению капитальности ясно, что это возведение или реконструкция основательного строение, привязанного к конкретному месту расположения фундаментом.

Таким образом, можно утверждать, что согласно признакам капитального строения в градостроительном кодексе, объект уже после закладки фундамента можно онести к ОКС.

Здания как объект капстроительства

В зависимости от целевого назначения здания выполняют определенные функции.

Возводят здания на углубленном в землю фундаменте, разделив надземную часть строения на помещения.

Для готовности зданий к эксплуатации помимо завершения строительных работ, как правило, требуется подключение к инженерным и техническим сетям.

Нежилые помещения используются в разных отраслях деятельности человека.

Жилые здания предназначены для временного или постоянного проживания людей.

Общая площадь здания определяется как сумма всех находящихся в нем помещений.

Выделяют многоквартирные и индивидуальные дома.

Многоквартирные здания обычно строят строительные компании, получив соответствующее разрешение.

Заметим, что при наличии даже двух квартир с отдельным выходом, дом считается многоквартирным.

Помимо жилых помещений в них имеются вспомогательные (лестничные площадки, подъезды, тамбуры, подвалы), используемые в бытовых целях, для перемещения, размещения коммуникаций.

К многоквартирным относят дома, которые включают две и более квартиры, каждая из них имеет отдельный выход за пределы здания или в помещение общего пользования–коридор или подъезд.

Кроме жилых помещений в таком здании существуют и вспомогательные, которые предназначены для бытовых целей, размещения коммуникаций и передвижения по этажам. К вспомогательным помещениям относят подъезды, лестничные пролеты и площадки, общие балконы, лифты, чердаки и подвалы.

В случае продажи частного дома принимают во внимание и отчуждение земли, на которой он построен

Сооружения как вид строительства по Градостроительному кодексу

В публикации использованы изображения из открытых источников

В качестве примера, для лучшего восприятия какие типы строений относят к сооружениям, можно отметить:

• плотины;
• стадионы;
• линии электропередач;
• автомобильные дороги;
• прочие объемные, линейные или плоские объекты.

Особенность сооружений заключается в том, что они состоят из многих объектов, создающих необходимую для применения целостность.

Так, автотрасса – это не только дорожное покрытие, земляные укрепления, но и ограждения, знаки, кюветы, автозаправки и так далее, без наличия которых невозможно использование по функциональному назначению.

Делаем вывод, что сооружения являются сложной строительной системой, объединяющей несколько элементов в одно целое для возможности эксплуатации.

Строение

Как такового определения понятия, что конкретно относят к строениям, нет.

Поэтому принято, что говоря о строениях, имеют в виду объекты незавершенного строительства или уже завершенные постройки.

Причем строения могут носить как вспомогательный характер, так и иметь признаки капитальных объектов.

Является строение временным или предназначено для долгосрочного пользования, зависит от технических характеристик, конструктивных особенностей, использованных стройматериалов.

Например, в гражданском законодательстве строения применяют как синоним объекту недвижимости.

При этом ставя на учет строительные объекты, их квалифицируют в качестве зданий, сооружений, ОКС.

Определение понятия “объект капитального строительства”

Законодательством РФ не установлен четкий перечень объектов, которые относятся к объектам капитального строительства.

Объект капитального строительства – объект (или комплекс объектов), возведенный с целью длительной эксплуатации и образующий с земельным участком единое архитектурно-градостроительное, объемно-пространственное, функциональное, инженерно-техническое и технологическое целое.

Объектами капитального строительства признаются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Таким образом, данная норма права, определяя родовое понятие “объект капитального строительства”, с одной стороны, называет четыре вида объектов, которые относятся к числу таковых:

здания;
строения;сооружения;объекты незавершенного строительства;

а с другой – перечисляет объекты, которые таковыми не являются:

временные постройки;
киоски;
навесы;
другие подобные постройки.

Правовые характеристики указанных объектов капитального строительства даны в других нормативных правовых актах, в частности, в Федеральном законе от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений” (далее – Технический регламент).

Объекты капитального строительства могут создаваться только в процессе строительства (п. п. 10, 13 ст. 1 ГрК РФ), что предполагает поэтапное выполнение проектных, монтажных, пусконаладочных работ.

В случае, если предполагается строительство объекта капитального строительства, относящегося к недвижимому имуществу, необходимо получать разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию. После чего объект можно поставить на кадастровый учет, а также зарегистрировать на него право собственности в Едином государственном реестре недвижимости.

О соотношении понятий “недвижимость” и “объект капитального строительства” см. ниже.

К основным признакам объектов капитального строительства можно отнести следующие:

• прочная связь объекта с землей и наличие заглубленного фундамента (вместе с тем некапитальный объект тоже может иметь фундамент);
• невозможность перемещения объекта без нанесения несоразмерного ущерба их назначению.

К дополнительным признакам объектов капитального строительства можно отнести:

• наличие стационарных коммуникаций (водо-, газо-, электро- и теплоснабжения и т.д.);
• длительный срок эксплуатации объекта.

Заглублённый фундамент

Фундамент — часть строения, его несущая конструкция. Основное назначение — передача нагрузки от вышележащих конструкций на грунт.

Фундаменты бывают ленточные и плитные, монолитные и сборные, видов много.

Однако строение считается капитальным, а соответственно относится к недвижимому имуществу, если его фундамент заглублён в землю.

Наличие заглублённого фундамента — основной критерий, по которому строение относят к объекту капитального строительства.

Не важно, мелкозаглубленный или фундамент глубокого залегания. Заглублённый фундамент — это когда его подошва ниже поверхности грунта

Заглублённый фундамент — это когда его подошва ниже поверхности грунта.

Подошва, по-другому основание фундамента — нижняя горизонтальная плоскость фундамента, та на которую фундамент опирается на грунт.

Возвести некапитальный объект на заглублённом фундаменте нельзя — строение будет уже капитальным.

Чем отличается капитальное строение от некапитального?

Основным признаком капстроения является его неотделимость от участка земли, на котором оно расположено. Его невозможно демонтировать, в отличие от некапитального, и перенести на другой надел.

Уже готовое капитальное строение необходимо зарегистрировать, но перед его возведением получить разрешительные документы в соответствии с ГрК. При отсутствии их постройка может быть признана самовольной и собственника вправе обязать снести ее по судебному решению.

Некапитальный объект не привязан к участку и может быть перемещен на другое место без существенных изменений. Для него не требуется регистрация.

Рассмотрим, какие объекты можно считать капитальными или нет.

Баня. Чтобы определиться с типом, необходимо опираться на размер объекта и особенностей его строительства. К временной постройке можно отнести баню, которая стоит на мелкозаглубленном фундаменте или на опорах. Ее габариты составляют в высоту не более одного этажа и общая площадь до 50 кв.м.

Если же баня представляет собой строение на основательном фундаменте, общей площадью свыше 50 кв.м., имеет коммуникации и несколько комнат, то это уже капитальное строение.

Гараж. Существуют гаражи, расположенные на фундаменте, с ямой или без. Они неотделимы от земельного участка, что делает их капитальными. Подлежат регистрации, как любой из подобных объектов.

Переносные гаражи являются временными (некапитальными). Их легко переместить на другое место, они не имеют привязки к конкретному участку земли, их еще называют «ракушками».

Как отличить капитальное строение от некапитального

• К недви­жи­мо­сти отно­сят­ся все объ­ек­ты капи­таль­но­го стро­и­тель­ства (ст. 130 ГК РФ). (Стро­е­ния реги­стри­ру­ют­ся как зда­ния). В пра­во­вом отно­ше­нии ОКС и недви­жи­мость — неоди­на­ко­вые категории:
• Поми­мо при­вяз­ки к зем­ле, соот­вет­ствию объ­ек­тов тех­ни­че­ским пара­мет­рам, нор­мам гра­до­стро­е­ния и дру­гим тре­бо­ва­ни­ям, для созда­ния объ­ек­та недви­жи­мо­сти необ­хо­ди­мо пра­во соб­ствен­но­сти на земель­ный уча­сток, согла­сие соб­ствен­ни­ка ЗУ или раз­ре­ше­ние испол­ни­тель­ных орга­нов власти.
• К объ­ек­ту недви­жи­мо­сти обя­за­тель­но долж­ны быть под­ве­де­ны инже­нер­ные ком­му­ни­ка­ции, в то вре­мя как при стро­и­тель­стве объ­ек­тов капи­таль­но­го стро­и­тель­ства, это нe все­гда явля­ет­ся необ­хо­ди­мым условием.

• Напри­мер, ста­ди­он состо­ит из фут­боль­но­го поля, бего­вых доро­жек, спор­тив­ных пло­ща­док, песоч­ных ям, адми­ни­стра­тив­но­го зда­ния, зри­тель­ской зоны — каж­дый объ­ект игра­ет раз­ные роли, но может быть исполь­зо­ван в соста­ве все­го стадиона.
• У авто­мо­биль­ной доро­ги нель­зя отнять покры­тия, ограж­де­ния, дорож­ные зна­ки, рвы, кюве­ты, дорож­ные мосты дли­ной не более деся­ти метров.